Służebność gruntowa.

Pozostając w tematyce ograniczonych praw rzeczowych (zob.http://prawodlakazdego.pl/content/ograniczone-prawa-rzeczowe), jednym ze sztandarowych przykładów takiego prawa jest dość popularna służebność gruntowa. Polega ona na obciążeniu jednej nieruchomości prawem na rzecz drugiej, przy czym celem jej ustanowienia może być jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Prawo, o ktorym mowa powyżej, będące przedmiotem obciążenia, może przybierać trojaką postać. Po pierwsze, polegać może ono na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Po drugie, służebność może polegać na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. W końcu po trzecie, może to być obciążenie, na mocy którego właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej na podstawie prawa własności. W ramach trzech powyższych rodzajów służebności gruntowej, nie mamy jednak dowolności w zakresie dokładnej treści tego prawa. Należy mieć przy tym na względzie przede wszystkim cel ustawowienia slużebności (zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej), jak również to, że w przypadku braku szczególnych wytycznych, zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej oznacza się według zasad współżycia społecznego oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów. Służebność gruntowa powinna być także wykonywana tak, aby było to jak najmniej uciążliwe dla korzystania z nieruchomości obciążonej. W przypadku korzystania z urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej, obowiązek ich utrzymania obciąża właściciela nieruchomości władnącej, strony mogą jednak umówic się inaczej.

Jeśli chodzi o ustanowienie służebności gruntowej, zastosowanie mają przepisy ogólne dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, a w skrócie: stosujemy odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, z tą różnicą, że wymóg aktu notarialnego potrzebny jest tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia, a także nie stosujemy ograniczeń jeśli chodzi o termin i warunek. Z kolei dla przeniesienia służebności gruntowej, konieczna będzie umowa między zbywcą a nabywcą, a jeśli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, także wpis do tej księgi. Niewykluczona jest także możliwość zasiedzenia służebności, tu jednak ustawodawca stawia pewien warunek, polegający na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przy wykonywaniu służebności.

Co dzieje się natomiast ze służebnością gruntową w sytuacji, kiedy jedna z nieruchomości – czy władnąca, czy obciążona – ulegnie podziałowi? Otóż, gdy podział nastąpił na nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jeśli jednak wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej lub kilku z części będących efektem podziału, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich od służebności. Gdy mamy do czynienia z podziałem nieruchomości władnącej, służebność również utrzymuje się w mocy, i to na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednakże w przypadku, gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. Możemy mieć do czynienia także z taką sytuacją, że w wyniku podziału wykonywanie służebności będzie wymagać zmiany. Pierwszeństwo dla sposobu tej zmiany mają oczywiście strony, jednak jeśli nie dojdą do porozumienia w tym zakresie, musza liczyć się z tym, że sprawę rozstrzygnie sąd.

Potrzeba zmiany treści lub wykonywania służebności gruntowej może też wynikać z innego rodzaju okoliczności. By zapobiegać negatywnym skutkom takich sytuacji, przepisy przewidują, że jeśli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Mozliwość taka jest jednak wyłączona, jeżeli żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Przechodząc do kwestii zniesienia służebności gruntowej, można to uczynić za wynagrodzeniem lub bez, w zależności od zaistniałych przesłanek zniesienia. Jeśli wskutek zmiany stosunków, służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, może on żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem. Z kolei, jeśli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Warto też wskazać, że tak jak w przypadku użytkowania, służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat 10.

Karolina Wąsikowska