Co, kiedy i jak można zasiedzieć?

Zasiedzenie to instytucja legalizująca długotrwały stan faktyczny posiadania przez osobę, która formalnie właścicielem nie jest, jednak zachowuje się tak jak właściciel. U jej podstaw leży chęć ochrony bezpieczeństwa obrotu prawnego, zagrożonego nieuregulowanymi sprawami własnościowymi oraz stwarzającym pozory legalności długotrwałym stanem faktycznym. Jest to pierwotny, nieodpłatny i co najważniejsze legalny sposób nabycia własności. Zasiedzieć można nie tylko ruchomość i nieruchomość, ale także użytkowanie wieczyste, służebność gruntową czy służebność przesyłu. Przyjmuje się także, że przedmiotem zasiedzenia mogą być tylko rzeczy będące samoistnym przedmiotem prawa własności. Wynika z tego, że spod zasiedzenia wyłączone są części składowe rzeczy, przedmioty wyjęte z powszechnego obrotu, ale nie przynależności, które po odłączeniu od rzeczy głównej mogą stanowić odrębny przedmiot własności.

Aby doszło do zasiedzenia i przez to uzgodnienia stanu faktycznego ze stanem prawnym muszą zostać spełnione wymagane prawem przesłanki, których głównym celem jest zabezpieczenie interesów prawnych właścicieli. Należą do nich upływ czasu i stan samoistnego posiadania, przy czym konkretne warunki zależą od tego, co właściwie chcemy objąć naszą własnością.

Z nabyciem własności ruchomości w wyniku zasiedzenia nie ma większych problemów. Konieczne jest tu wystąpienie nieprzerwanego posiadania samoistnego, trzyletniego okresu czasu i dobrej wiary posiadacza. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel, jest niezależny od właściciela, dba o rzecz i wykonuje swoje obowiązki wobec rzeczy. Odróżnić go trzeba od posiadacza zależnego, który sprawuje władztwo nad rzeczą jako użytkownik, najemca lub na podstawie innego stosunku prawnego między nim a właścicielem rzeczy. W polskim prawie istnieje domniemanie posiadania samoistnego na rzecz faktycznego władcy, więc nie trzeba go już dowodzić. Drugie domniemanie związane z posiadaniem samoistnym dotyczy istnienia nieprzerwanego posiadania i nawet, gdy jego ciągłość zostanie naruszona przez przemijającą okoliczność, uważa się je za nieprzerwane. Są to dość istotne kwestie, ponieważ w przypadku nieistnienia domniemań ciężko byłoby udowodnić zarówno fakt posiadania jak i jego nieprzerwalny charakter.

Trzyletni okres niezbędny do uzyskania własności ruchomości rozpoczyna się z chwilą objęcia rzeczy w samoistne posiadanie. Do obliczania tego terminu stosuje odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń ze wszystkimi tego konsekwencjami, w szczególności dotyczącymi przerwania biegu i konieczności liczenia go od nowa.

Ostatnią i chyba najtrudniejszą przesłanką nabycia prawa do rzeczy ruchomej poprzez zasiedzenie stanowi dobra wiara posiadacza.  Dobra wiara to subiektywne przekonanie o nabyciu przedmiotu zgodnie z prawem, dodatkowo poparte występującymi przy tym okolicznościami, tzn. przekonanie posiadacza jest błędne, ale usprawiedliwione. Przy próbie zasiedzenia własności ruchomości niezbędnym jest posiadanie dobrej wiary przez cały trzyletni okres. Uzyskanie wtedy przez posiadacza jakiejkolwiek informacji, świadczącej że nie jest właścicielem wyklucza całkowicie możliwość nabycia własności ruchomości przez zasiedzenie, bez względu na upływ czasu. Tu z pomocą przychodzi znowu instytucja domniemań prawnych. Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary domniemywa się istnienie dobrej wiary. Oznacza to tyle, że to nie my musimy udowodnić swoją dobrą wiarę,  ale ewentualny adwersarz powinien wykazać złą wiarę z naszej strony. 

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje w wyniku samoistnego jej posiadania przez okres czasu prawem przepisany zależny od dobrej lub złej wiary posiadacza. Z zachowania chcącego nabyć własność musi jasno wynikać jego właścicielski stosunek do rzeczy. Manifestuje się to m.in. przez płacenie podatków od nieruchomości, uprawianie nieruchomości rolnej czy zamieszkanie na niej. Jak już wyżej wspomniano, zasiedzieć można nie tylko własność, ale również inne prawa rzeczowe dające pewne władztwo nad rzeczą. Za przykład mogą posłużyć: zasiedzenie służebności gruntowej w postaci drogi koniecznej, poprzez wieloletnie wykorzystywanie w ten sposób gruntu sąsiada czy zasiedzenie użytkowania wieczystego przez osobę, która płaci czynsz i korzysta z gruntu jak użytkownik wieczysty. Zasiedzieć można więc każdą nieruchomość, zarówno gruntową jak i lokalową, ale tą ostatnią tylko jako całość, tzn. nie można zasiedzieć jednego pokoju w mieszkaniu.

Jak przy zasiedzeniu ruchomości, także i tu konieczny jest upływ czasu, aby nabyć własność. Wymagany okres uzależniony jest od dobrej lub złej wiary posiadacza. Wynosi on odpowiednio 20 i 30 lat. Kluczowym momentem jest objecie nieruchomości w posiadanie. To on decyduje, który z tych okresów będzie miał zastosowanie. Objęcie nieruchomości w dobrej wierze i późniejsze uzyskanie informacji o rzeczywistym, nieprawnym nabyciu nie zmienia sytuacji posiadacza. W przeciwieństwie więc do zasiedzenia ruchomości tu zła wiara nie wyklucza nabycia własności, a jedynie wydłuża wymagany okres posiadania, gdy już na samym początku posiadacz jest w złej wierze. Ponieważ są to stosunkowo długie okresy ustawodawca przewidział możliwość przeniesienia  posiadania, tj. wstąpienia w posiadanie poprzednika i kontynuowanie czasu posiadania.  Następstwo to obejmuje wszystkich poprzedników będących posiadaczami samoistnymi. Także i tu występują ograniczenia uzależnione od dobrej lub złej wiary. Posiadacz samoistny może doliczyć czas posiadania swojego poprzednika, który uzyskał posiadanie w złej wierze tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wyniesie on minimum 30 lat. Niezależnie od powyższych stwierdzeń zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż 2 lata po uzyskaniu pełnoletności przez małoletniego właściciela, przeciwko któremu zasiedzenie biegnie.

Skutek zasiedzenia następuje ex lege, czyli z mocy samego prawa. Nowy właściciel powinien jednak uzyskać potwierdzenie nabycia własności w drodze orzeczenia sądowego. Potrzebne ono będzie do uzyskania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości oraz do obrony przed zakusami  innych osób zainteresowanych posiadaniem prawa własności.

Paweł Chrząszcz