Podpisujesz umowę? Zwróć uwagę czy zobowiązujesz się do zapłaty zaliczki czy zadatku!

Podpisując różnego rodzaju umowy wzajemne, należy szczególną uwagę zwrócić na zapis o tym, do zapłaty czego się zobowiązujemy. Może to być zadatek lub zaliczka. Niestety, w przekonaniu wielu osób, które nie posiadają wykształcenia prawniczego miedzy tymi pojęciami nie ma zasadniczej różnicy, a nawet mogą być stosowane zamiennie. Nic bardziej mylnego. Ta niewiedza może okazać się bardzo kosztowna. Tym bardziej, gdy zadatek lub zaliczka wymagane są przy podpisywaniu umów przedwstępnych zmierzających do zakupu nieruchomości (a więc przy umowach o dużej wartości). Warto zatem znać różnice między zadatkiem a zaliczką. Obie te instytucje różni pełniona przez nie funkcja oraz kwestia wzajemnego rozliczenia w przypadku wykonania i niewykonania umowy wzajemnej.

Losy wpłaconego zadatku uzależnione są od tego, czy umowa zostanie wykonana. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego (k.c.) w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli umowa zostaje wykonana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W przypadku nie wykonania umowy w której zastrzeżony został zadatek, strona może realizować swoje uprawnienia wynikające z art. 394 § 1 k.c. a także w oparciu o dział II k.c. regulujący skutki niewykonania zobowiązań. Strona może zatem skorzystać z tych uprawnień, które w jej przekonaniu zapewnią lepszą ochronę jej uzasadnionego interesu. Będzie to odpowiednio kwestia zażądania zadatku lub dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.

Zwrot podwójnego zadatku dotyczy nie tylko niewykonania umowy przyrzeczonej umową przedwstępną. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może również polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości. Jeżeli zatem strony w umowie zastrzegły, że w określonym terminie nieruchomość oddana zostanie w stanie zamkniętym, to wydanie jej w stanie otwartym powoduje, że „jest to brak jakościowy, ale powodujący, że świadczenie tak daleko odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania (art. 354 k.c.), że zachodzi sytuacja niewykonania umowy” (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z 17 czerwca 2003 r. III CKN 80/01).

Strony ustalają wysokość zadatku, który powinien jednak pozostawać w stosownej relacji do wartości zawieranej umowy. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 maja 2003 r. I CKN 340/01 „nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny.

Jeżeli chodzi o funkcję zadatku, to stanowi on zabezpieczenie wykonania umowy. W pewnym zakresie dyscyplinuje on strony do wykonania umowy. Natomiast w przypadku niewykonania umowy  zadatek pełni funkcje odszkodowania.

ZALICZKA

Zaliczka nie została wprost uregulowana w k.c. Mają do niej zastosowanie przepisy regulujące umowy wzajemne. Zgodnie z art. 487 ust. 2 k.c. umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.

 Zgodnie z art. 494 k.c. jeżeli strona odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Dodatkowo może żądać naprawienia szkody, która powstała w związku z niewykonaniem zobowiązania. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Podsumowując - zaliczka stanowi część końcowej ceny, a zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania umowy.

Roszczenia uprawnionego o zwrot zaliczki lub zadatku przedawniają się na podstawie i w terminie określonym w art. 117 i 118 k.c. Termin przedawnienia wynosi 10 lat.

Podpisując umowę należy realnie ocenić swoje możliwości wykonania umowy i ewentualnego odstąpienia od niej. Pozwoli to zminimalizować straty związane z odstąpieniem od umowy przy której wpłacony został zadatek. Tym bardziej, że jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00  „w stosunkach z konsumentami przyjęcie przez sprzedawcę zadatku w znacznej wysokości nie upoważnia do traktowania tego zadatku jako zaliczki na poczet ceny”.

Maksymilian Szeląg-Dylewski