Wspólnota mieszkaniowa to "mikrodemokracja".

   Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania w bloku lub kamienicy, stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Trudno wskazać wspólnotę mieszkaniową całkowicie wolną od konfliktów  wewnętrznych: współwłasność z natury rzeczy rodzi sytuacje sporne, gdy w grę wchodzą partykularne interesy poszczególnych współwłaścicieli. Warto zatem wiedzieć, na jakich zasadach funkcjonuje dana wspólnota, a to nie zawsze jest oczywiste.

   Tzw. mała wspólnota mieszkaniowa istnieje wtedy, gdy łączna liczba lokali w budynku (prawnie wyodrębnionych i niewyodrębnionych) wynosi siedem lub mniej. Zarządzanie taką wspólnotą podlega przepisom  Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.  Jeśli więc jesteś członkiem małej wspólnoty, i chcesz dokonać jakichś większych inwestycji  względem części wspólnych (np. wyremontować elewacje kamienicy) -  musisz uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli (100% udziałów). Wystarczy więc, że jeden ze współwłaścicieli odmówi zgody, wówczas inwestycja jest zablokowana.  

   Nieco inaczej wygląda ta kwestia w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, która konstytuuje się na mocy ustawy o własności lokali, jeśli łączna liczba lokali w budynku (prawnie wyodrębnionych i niewyodrębnionych) jest większa niż siedem. Wspólnota taka musi posiadać zarząd, który samodzielnie dokonuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. Jeżeli więc jesteś członkiem dużej wspólnoty, i chcesz dokonać poważniejszych inwestycji  ingerujących w części wspólne budynku (np. wyremontować elewacje kamienicy) -  musisz uzyskać zgodę większości współwłaścicieli (ponad 50 % udziałów). Zatem może się zdarzyć (i praktyce zdarza się często), że chociaż niektórzy właściciele nie godzą się na inwestycję, to zostaną przegłosowani przez większość i uchwała zostanie podjęta. W ten sposób, w drodze uchwały,  „opornym” współwłaścicielom zostaje narzucona wola większości, i muszą się jej podporządkować (np. partycypować w kosztach inwestycji).

   O ile więc w małej wspólnocie mieszkaniowej o najważniejszych sprawach decyduje całość, w dużej wspólnocie decyduje większość. Tak jak w demokracji. „Dlaczego mniejszość ma się poddawać woli większości?” – zapytał kiedyś Henry David Thoreau. „Ponieważ tak stanowi ustawa” – odpowiadają prawnicy PrawaDlaKażdego.pl

Łukasz Pośpiech