Zniesienie współwłasności

Współwłasność w częściach ułamkowych jest jednym z rodzajów współwłasności, przewidzianym przez polskie prawo i jest samoistnym stosunkiem prawnym regulowanym przez przepisy prawa rzeczowego, znajdujące się w kodeksie cywilnym. W oparciu o te przepisy, współwłaściciel ma ograniczone prawo do rozporządzania rzeczą wspólną. Wprawdzie każdy ze współwłaścicieli ma prawo dowolnie rozporządzać swoim udziałem we współwłasności, czyli np. może ten udział (jako prawo) sprzedać, jednakże, zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Dopóki istnieje współwłasność, dopóty każdy z współwłaścicieli ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w zakresie, który daje się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Art. 210 k.c. ustanawia prawo żądania zniesienia współwłasności przez każdego ze współwłaścicieli, chyba że to uprawnienie zostało wyłączone przez umowę między nimi.

Istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności: umowny oraz sądowy. Tryb umowny nie jest szczegółowo regulowany przepisami kodeksowymi, jednak jest dopuszczalny w zgodzie z zasadą swobody umów. Jest to sposób najbardziej pożądany, pozwalający w sposób bezkolizyjny dokonać zniesienia współwłasności, na skutek zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli. Jednakże w przypadku umowy dotyczącej nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, co wynika z zasad ogólnych dokonywania czynności prawnych mających za przedmiot nieruchomość (art. 158 k.c.). Z kolei tryb sądowy jest w większym stopniu regulowany przez przepisy prawne, zarówno materialnoprawne, jak i procesowe i jest uruchamiany w sytuacji, gdy między współwłaścicielami nie dojdzie do porozumienia.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy główne sposoby: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz sprzedaż rzeczy stosownie do odpowiednich przepisów.

Preferowanym przez ustawodawcę sposobem jest podział rzeczy wspólnej (tzw. podział w naturze), który definitywnie prowadzi do zniesienia współwłasności, poprzez wydzielenie samodzielnych, objętych odrębną własnością, rzeczy. Jednakże podział nie może być sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Główne ustawowe ograniczenia dotyczą przede wszystkim nieruchomości, w przypadku których podział musi być zgodny, co do zasady, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział jest również niemożliwy, gdy w jego wyniku doszłoby do istotnej zmiany rzeczy lub istotnego zmniejszenia jej wartości.

Innym technicznym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu z współwłaścicieli, za spłatą dla pozostałych. Spłata powinna stanowić równowartość ich udziału we współwłasności. Wydaje się, że ten sposób jest bardziej preferowany przez ustawodawcę niż sprzedaż rzeczy, jednak w przypadku braku zgodnego wniosku, będą decydowały złożone czynniki i cały kontekst sytuacyjny. Zgodnie z art. 212 par 2 k.c. sąd będzie orzekał „stosownie do okoliczności”. W przypadku zaś konkurencji sposobów, kiedy dopuszczalny będzie zarówno podział rzeczy, jak i przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi za spłatą, to w sytuacji gdy współwłaściciele nie przedłożą wspólnego wniosku o przyznanie rzeczy jednemu z nich, sąd prawdopodobnie orzeknie o podziale rzeczy (chyba że będzie to niemożliwe).

Trzecim sposobem zniesienia współwłasności jest tzw. podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej i jest to najmniej preferowany przez legislatora oraz sądy techniczny sposób zniesienia współwłasności. Co do zasady powinien być orzeczony w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele tego żądają i przedstawiają wspólny wniosek. Zdarza się również, że zwykły podział rzeczy jest niemożliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce objąć jej samodzielnie, dochodząc do wniosku, że np. nie będzie w stanie spłacać rzeczy. Wtedy sąd powinien zasądzić sprzedaż rzeczy. W przypadku nieruchomości, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071), normujące egzekucję w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej.

Jeżeli chodzi o umowę zniesienia współwłasności, to taka umowa będzie wymagała złożenia zgodnych oświadczeń woli, obejmujących sam zamiar zniesienia współwłasności, jak i techniczny sposób tego dokonania. W przypadku, gdy umowa będzie miała za przedmiot nieruchomość, to będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Należy się liczyć zatem z koniecznością poniesienia kosztów w związku z taksą notarialną, zależną od wartości przedmiotu umowy (maksymalną wysokość taksy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie stawek taksy notarialnej). Oprócz tego należy pamiętać o tym, że umowne zniesienie współwłasności jest opodatkowaną czynnością cywilnoprawną- zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek obciąża solidarnie obydwie strony umowy, zaś płatnikiem jest notariusz. W przypadku zniesienia współwłasności przed sądem obowiązek podatkowy powstanie dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku.

Jednakże w sytuacji gdy nie będzie możliwe zawarcie umowy o zniesienie współwłasności, z uwagi na brak porozumienia, pozostaje droga sądowa, tj. złożenie wniosku o zniesienie współwłasności. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, a do wniosku dołącza się dowody dotyczące prawa własności. W przypadku nieruchomości należy dołączyć aktualny wypis z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, w zależności od tego czy nieruchomość ma urządzoną KW lub zbiór dokumentów. Dodatkowo można dołączyć wypisy z ewidencji gruntów i budynków, a także dokumentu dowodzące prawa własności, np. umowa sprzedaży, czy postanowienie o dziale spadku. Do wniosku stosuje się odpowiednio przepisy o pozwie, zatem wniosek musi spełniać takie same wymagania formalne jak pozew, tj. datę sporządzenia, nazwę sądu, wartość przedmiotu sporu (wartość nieruchomości, której zniesienie współwłasności ma dotyczyć), określenie wnioskodawcy (z adresem), wskazanie uczestników (z adresem), żądanie wniosku, powołanie dowodów i uzasadnienie. Różnice są terminologiczne, czyli zamiast powoda i pozwanego są wnioskodawca i uczestnik. Od wniosku obowiązuje stała opłata sądowa - jeżeli wniosek jest uzgodniony z pozostałymi uczestnikami, to opłata wynosi 300,00 zł, a jeżeli brakuje zgodnego projektu zniesienia współwłasności, to wynosi 1.000,00 zł. (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

We wniosku można wskazać preferowany sposób zniesienia współwłasności, choć sąd nie będzie nim związany. Sąd zwykle będzie dążył do tego by podzielić rzecz w naturze, jednakże dużo może zależeć od kontekstu konkretnej sprawy. Gdy rzecz nie daje się podzielić albo szczególne sytuacje przemawiają za innym rozwiązaniem, to wówczas sad weźmie pod uwagę możliwość przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi za spłatą albo sprzedaż. O tym, czy będzie to przyznanie jednemu współwłaścicielowi, czy będzie to sprzedaż będą decydowały takie przesłanki jak: zasady prawidłowej gospodarki, dane i charakterystyka współwłaścicieli, a także sytuacja rodzinna, majątkowa oraz zdolność do ponoszenia spłat.

Jeżeli chodzi o kwestię spłat, to przy postępowaniu sądowym należy ustalić wielkość spłat. Przy umownym zniesieniu współwłasności strony same będą mogły ustalić wartość nieruchomości i związaną z tym wielkość spłat, jednak przy postępowaniu sądowym, pojawi się konieczność zawarcia we wniosku, dodatkowego wniosku o powołanie biegłego by wycenił aktualną wartość nieruchomości. Wynagrodzenie biegłego będzie się zaliczało do kosztów sądowych, a sąd zażąda uiszczenia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego. Uniknąć kosztów można jedynie wtedy, gdy we wniosku o zniesienie współwłasności, znajdzie się jednocześnie wniosek o zwolnienie od ponoszenia kosztów sądowych i sąd uzna ten wniosek za zasadny. Przy składaniu tego wniosku należy przedstawić sądowi w oryginale, najlepiej na odpowiednim formularzu, oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.

Dodatkowo warto wspomnieć, iż podczas postępowania o zniesienie współwłasności, na ewentualny wniosek strony, sąd będzie mógł rozstrzygnąć także spory dotyczące wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, takie jak np. nakłady na nieruchomość, czy zwrot pożytków. Należy wtedy takie wnioski zawrzeć we wniosku o zniesienie współwłasności.

Michał Woszczyna