Czym jest księga wieczysta?

Art. 1 Ustawy o księgach wieczystych  i hipotece stanowi o tym, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ponieważ księgi są niejako rejestrem zawierającym historię prawną nieruchomości, warto zapoznać się z ich treścią przed zakupem działki bądź mieszkania.

Księga wieczysta jako instytucja, unormowana jest obecnie w dwóch aktach normatywnych: we  wspomnianej powyżej Ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku (Dz. U. Nr 19,poz.147) oraz w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 marca 1992 roku w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece(Dz. U. Nr 29, poz. 128)

Wśród podstawowych zasad dotyczących prowadzenia ksiąg wieczystych należy wymienić:

a)      jawność - każdy ma prawo zapoznać się z treścią księgi wieczystej (należy jedynie znać jej numer).Powyższa zasada oznacza, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

b)      domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym -  zakłada ono, iż prawa wpisane w księdze wieczystej istnieją, a wykreślone nie istnieją.

c)       rękojmia wiary publicznej – oznacza ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej  a rzeczywistym stanem prawnym  treść księgi wieczystej  rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Istnieją jednak  wyjątki od tej zasady, jak np. działanie w złej wierze.

W kwestii formalnej należy zauważyć, że księga wieczysta składa się z czterech działów

a)      Dział I: obejmuje oznaczenie nieruchomości (jej wielkość, adres , położenie) oraz spis praw związanych z nieruchomością;

b)      Dział II: dotyczy oznaczenia właściciela nieruchomości (imię, nazwisko, imiona rodziców) bądź użytkownika wieczystego;

c)      Dział III: zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (np. umożliwienie sąsiadom przejazdu przez działkę) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży).

d)      Dział IV: zawiera informacje dotyczące hipotek obciążających nieruchomość.

Wniosek o założenie księgi wieczystej należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości gruntowej niezbędny będzie także wypis z rejestru gruntów określający powierzchnię i przeznaczenie terenu, wyrys z mapy ewidencyjnej i wykaz zmian gruntowych.

Łukasz Więckowicz