Dożywocie!

Choć zwykle kojarzy się z najcięższą z sankcji karnych na gruncie polskiego Kodeksu karnego, na gruncie prawa cywilnego nie jest już takie straszne. Pod terminem dożywocie rozumie się bowiem także jeden z rodzajów zobowiązania, polegający na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Wbrew pozorom jest to dość powszechna umowa, zawierana zwykle między bliskimi sobie stronami, mogąca stanowić pewną alternatywę dla darowizny.  Właściciel nieruchomości, chcąc przenieść własność nieruchomości na inną osobę, ale jednocześnie chcąc zabezpieczyć się w pewien sposób na przyszłość, np. zachowując prawo zamieszkiwania w tej nieruchomości, zawiera z nabywcą umowę dożywocia.  Zgodnie z kodeksową regulacją tej instytucji, w braku odmiennej umowy (co jednocześnie dopuszcza między stronami swobodę umów), nabywca powinien "przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający zwyczajom miejscowym". Prawo dożywocia jest pewnym obciążeniem nieruchomości, co oznacza, że nabywca co prawda może jako właściciel zbyć przedmiotową nieruchomość i to bez zgody dożywotnika –  jednak ewentualny nowy nabywca, wejdzie w obowiązek dożywotniego utrzymania osoby, na której rzecz jest zastrzeżone prawo dożywocia. Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej, jednak co ważne – nie działa przeciw niemu tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że nabywca obciążonej w ten sposób nieruchomości nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia powołując się na to, że prawo to nie było ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku jeśli zobowiązany z umowy dożywocia zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik uprawniony jest do żądania zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. O ile jednak można zbyć obciążoną dożywociem nieruchomość, to samo prawo dożywotnika jest niezbywalne -  wyjątkiem są tu świadczenia zaległe, które bez przeszkód mogą być zbyte.

Co jednak w sytuacji, kiedy zobowiązany z tytułu umowy dożywocia nie wykonuje względem dożywotnika swoich obowiązków? Jeśli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej ze stron umowy zamieni niektóre lub wszystkie uprawnienia z umowy na dożywotnią rentę. Przypadek ten dotyczy jednak sytuacji ekstremalnych, bowiem samo niewykonywanie świadczeń przez zobowiązanego nie uzasadnia zasądzenia zamiennej renty i nie przesądza o tym, że strony nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności. Z tytułu niewykonania umowy dożywocia przez zobowiązanego, dożywotnik może wytoczyć zobowiązanemu powództwo o odszkodowanie z tego tytułu lub egzekucję świadczeń. W "przypadkach wyjątkowych" natomiast, uprawnienia sądu sięgają aż do rozwiązania umowy dożywocia.

Oczywiście jako umowa w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości, umowa dożywocia musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Jak już było wspomniane wyżej, można jednak odnieść do niej zasadę swobody umów, na mocy której strony mogą zmodyfikować treść prawa dożywocia, przysługującego dożywotnikowi. Oznacza to, że w zakresie obowiązku zapewnienia zbywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania, zobowiązany może, zgodnie z umową, zapewnić dożywotnikowi inne miejsce zamieszkania, np. osobny lokal i dostarczać mu przy tym środków do życia – z tym, że najczęściej i tak mamy do czynienia ze wspólnym zamieszkiwaniem stron umowy dożywocia.

Karolina Wąsikowska