Dziedziczenie mieszkania.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa z chwilą śmierci spadkodawcy prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na jedną lub kilka osób – spadkobierców. Często bywa tak, że spadkodawca za życia posiada jakieś mieszkanie, które w powszechnym mniemaniu powinno zasilić schedę spadkową po nim. Nie zawsze będzie to jednak możliwe, ponieważ o wszystkim zadecyduje prawny status tego mieszkania, determinujący jego dalsze losy.

Wyróżnić tu można cztery podstawowe sytuacje, gdy dziedziczone jest mieszkanie własnościowe, spółdzielcze, lokatorskie i komunalne. Kluczowe więc stanie się rozstrzygniecie, czy zmarły był właścicielem mieszkania, czy też użytkował je na podstawie jakiegoś innego tytułu prawnego.

Oczywiście najmniej problemów związanych jest z dziedziczeniem mieszkania własnościowego. Wynika to z tego, że właściciel ma prawo do swobodnego rozporządzania swoją własnością. Nie występują tu żadne ograniczenia w przekazywaniu takiego lokalu, a przeniesienie jego własności poza spadkobraniem może nastąpić jeszcze na kilka innych sposobów.

W gruncie rzeczy podobnie przedstawia się sytuacja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe, bardzo zbliżone swoją treścią do własności. Obecnie ma ono już charakter „prawa na wymarciu” ponieważ od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości jego ustanowienia, a prawa ustanowione wcześniej podlegają sukcesywnemu przekształceniu na odrębną własność lokalu. Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odbywa się analogicznie jak lokalu własnościowego, jednakże gdy spadkobierców jest kilku, to powinni oni w ciągu roku od śmierci właściciela mieszkania wybrać jednego pełnomocnika, który będzie uprawniony do podejmowania czynności prawnych związanych z tą odziedziczoną nieruchomością i spółdzielczym własnościowym prawem z nią związanym.

Całkowicie odmiennie wygląda natomiast sytuacja dziedziczenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, ponieważ nie jest ono własnością ani quasi-własnością, stad też nie podlega dziedziczeniu i jest niezbywalne. Jedynie sam wkład mieszkaniowy może wejść do spadku. Prawo do najmu takiego lokalu może jednak przejść na osoby bliskie spadkodawcy, pod warunkiem przyjęcia ich w poczet członków spółdzielni. Współmałżonek powinien więc w terminie jednego roku od dnia śmierci drugiego współmałżonka złożyć w spółdzielni deklarację członkowską. Jeśli tego nie uczyni, to spółdzielnia wyznaczy mu dodatkowy półroczny termin, a po bezskutecznym jego upływie będzie miała prawo (ale nie obowiązek!) podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Nawet, gdy spółdzielnia to uczyni, z roszczeniem o przyjęcie do grona członków spółdzielni mogą wystąpić dzieci lub inne osoby bliskie zmarłego. W przypadku kilku uprawnionych o przyznaniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zdecyduje sąd, a pierwszeństwo uzyskają osoby, które wspólnie zamieszkiwały ze zmarłym.

Jeszcze inaczej przedstawia się sytuacja mieszkań komunalnych. Takie mieszkanie także nigdy nie jest własnością wynajmującego je. Choć prawo najmu jako takie nie podlega dziedziczeniu, to jednak zgodnie z właściwymi przepisami Kodeksu cywilnego w stosunek najmu lokalu po zmarłym najemcy mogą wstąpić jego krewni. Chodzi tu o współmałżonka niebędącego dotychczas najemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka oraz inne osoby, w stosunku do których najemca miał obowiązek alimentacyjny. Możliwe jest również objęcie najmu przez osobę pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Dla wszystkich konieczne jest jednak spełnienie warunku stałego zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Zwrócić uwagę należy tu na fakt, że przepisy mówią tu o „zamieszkiwaniu”, a nie o „zameldowaniu”.         

Paweł Chrząszcz