Ewikcja w przypadku przedmiotu najmu.

Jeżeli jesteś najemcą określonej rzeczy, czy nawet wynajmujesz mieszkanie, mogą przytrafić się sytuacje, w których obca Ci osoba zgłosi się do Ciebie twierdząc, że przysługują jej określone prawa do tej rzeczy. 

Tytułem wyjaśnienia, wspomnieć wypada, że użyte w tytule pojęcie „ewikcja” nie jest sformułowaniem prawnym, tzn. ustawodawca nie posłużył się nim w kodeksie cywilnym.

W omawianej sytuacji, termin ten jest czasami wykorzystywany do skrótowego określenia m.in. tego co zostało uregulowane w przepisie art. 665 k.c. i odnosi się generalnie do rękojmi wynajmującego za wady prawne rzeczy najętej. Jeżeli bowiem osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy przez niego najmowanej, wówczas ustawodawca nakłada na najemcę obowiązek określonego zachowania. Jest on bowiem zobowiązany do niezwłocznego zawiadomienia o tym fakcie wynajmującego.

W doktrynie wskazuje się, że przepis ten w zasadzie potwierdza zasadę odpowiedzialności wynajmującego z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy najętej (tak np. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2005, s. 402). Z drugiej jednak strony, komentatorzy podkreślają również, że treść tego przepisu stanowi potwierdzenie tego, że wynajmujący wcale nie musi być właścicielem wynajmowanej rzeczy (tak m.in. H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 261).

Roszczenia osoby trzeciej mogą dotyczyć przykładowo określonych uprawnień do korzystania z danej rzeczy, co wynikać może z przysługującego jej prawa własności lub prawa do użytkowania albo ze zwykłego stosunku obligacyjnego w postaci najmu lub dzierżawy. Roszczenia te mogą się więc sprowadzać do żądania przeniesienia własności oraz wydania określnej rzeczy.

Znaczenie dokonania stosownego zawiadomienia należy odczytywać z perspektywy ewentualnej możliwości dochodzenia uprawnień  przez najemcę  określonych w art. 664 k.c.  Aby wynajmujący mógł wywiązać się z jego obowiązku i zapewnić najemcy spokojne używanie/korzystanie z przedmiotu najmu, musi on wiedzieć o fakcie, że ktoś zgłasza określone roszczenia co do tego przedmiotu.

Damian Opalski