Kiedy można zamienić umowę dożywocia na rentę?

W ramach umowy dożywocia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Nabywca powinien wówczas, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światła i opału, a także zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Umowa dożywocia przewiduje zatem szereg obowiązków, jakie nabywca winien realizować w stosunku do zbywcy. Zwłaszcza obowiązek zapewnienia mieszkania może prowadzić po pewnym czasie do rozmaitych konfliktów. Dlatego też ustawodawca przewidział możliwość modyfikacji wynikających z umowy dożywocia uprawnień i  obowiązków. Następuje to wówczas, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności. Wówczas sąd na żądanie którejkolwiek ze stron może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Ustalając wysokość renty sąd bierze pod uwagę rozmaite okoliczności: m.in. przypuszczalny czas trwania dożywocia, sytuację materialną zobowiązanego, dochody dożywotnika.

W orzecznictwie podnosi się, że stan stosunków między stornami umowy dożywocia, który uniemożliwia dlasze pozostawanie w bezpośredniej styczności, nie stanowi wystarczającej przesłanki rozwiązania umowy, jeżeli przyczyna zerwania więzi osobistej z dożywotnikiem nastąpiła z winy dożywotnika. Przeciwna argumentacja prowadziłaby do sytuacji w których "dożywotnik, wbrew umownemu charakterowi dożywocia, dysponowałby uprawnieniem do jednostronnego rozwiązania w każdym czasie, bez liczenia się z interesem zobowiązanego oraz mimo niekorzystnych dla niego gospodarczych konsekwencji tego i to także w sytuacji, gdy zobowiązany jest gotowy wywiązywać się z obowiązków wobec dożywotnika" (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 lipca 2013 r. IV CSK 32/2010).

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 26 marca 2013 r. I ACa 25/2013, "fakt zaistnienia "wyjątkowego wypadku" w rozumieniu art. 913 par. 2 k.c. należy rozpatrywać w zależności od tego, która ze stron umowy żąda jej rozwiązania, albowiem nie może w świetle tego przepisu oraz art. 5. k.c. korzystać z tego uprawnienia strona, która swoim nagannym zachowaniem lub wykorzystując swoje położenie zmierza do rozwiązania umowy dożywocia bez względu na interes dożywotnika". 

Po rozwiązaniu umowy dożywocia pojawia się kwestia wzajemnych rozliczeń. Nabywca może domagać się od dożywotnika nakładów poczynionych na nieruchomość. Dożywotnikowi natomiast nie przysługuje prawo do żądania od nabywcy wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, gdyż w okresie dożywocia nabywca korzystał z niej jak właściciel.

Maksymilian Szeląg-Dylewski