Mieszkanie w systemie TBS.

Na portalach zamieszczających ogłoszenia w zakresie sprzedaży nieruchomości, często można spotkać ogłoszenia dotyczące mieszkań w systemie TBS – kuszących dużo niższą ceną, a często także ładnym wykończeniem. Czym jednak różni się mieszkanie TBS od mieszkania własnościowego? Różnice są dość znaczące. Poniżej charakterystyka specyficznego systemu TBS.

Mieszkania, o których mowa, przeznaczone są dla osób średniozamożnych, spełniających kryterium dochodowe określone w ustawie o TBS oraz nieposiadające tytułu prawnego do innego lokalu na terenie danej gminy. Istotnym ograniczeniem związanym z mieszkaniami TBS jest to, że można je tylko wynająć, nigdy nie można ich zaś wykupić na własność. Budową oraz najmem przedmiotowych mieszkań zajmuje się Towarzystwo Budownictwa Społecznego, stąd skrótowa nazwa "TBS". Część środków na budowę, maksymalnie do 70% inwestycji, pochodzi z kredytów udzielanych Towarzystwu przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, Towarzystwo musi zaś dysponować środkami na pozostałą cześć przedsięwzięcia. Ta pozostała część pochodzi z tzw. wkładu partycypacyjnego, czyli środków stanowiących ok. 30% kosztów budowy przypadającą na dany lokal, które osoba chcąca dysponować lokalem TBS obowiązana jest wpłacić. Po uiszczeniu wkładu partycypacyjnego, osoba taka uprawniona jest do najmu mieszkania TBS lub wskazania osób, które będą go najmować. Najemca zobowiązany jest płacić tzw. czynsz regulowany, ustalany przez zgromadzenie wspólników Towarzystwa. Na jego wysokość składają się koszty związane z utrzymaniem, takie jak opłaty administracyjne, fundusz remontowy oraz koszty eksploatacji, jak również kwota stanowiąca spłatę kredytu zaciągnietego przez Towarzystwo w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym. Dodatkowo, ustawa wskazuje, że całkowita kwota czynszu nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Wskaźnik tej wartości określa właściwy wojewoda w stosunku do każdego z miast. Istnieje jednak przypadek, kiedy określona w ustawie wysokość czynszu ulegnie podwyższeniu do wartości rynkowej. Jest to sytuacja, gdy w trakcie okresu najmu, najemca przestanie spełniać kryterium dochodowe określone w ustawie, gdyż jego dochody ulegną podwyższeniu. Dodatkowym obowiązkiem najemcy jest także wpłacenie kaucji zabezpieczającej w wysokości do 10% wartości odtworzeniowej lokalu. Gdy najemca zdecyduje się zakończyć najem i przekazać lokal z powrotem do dyspozycji TBS, kaucja zabezpieczajaca ulega zwrotowi.

Skoro osoba dysponująca mieszkaniem TBS jest jedynie jego najemcą, a nie właścicielem, nie można takiego mieszkania podnająć, podarować osobie bliskiej ani zapisać w testamencie. Z istoty funkcji, jaką spełnia budownictwo TBS, nie można lokalu wykupić – nawet po całkowitej spłacie kwoty kredytu przeznaczonego na budowę. Nie ma jednak przeszkód, aby sprzedać swój udział w Towarzystwie, i to właśnie sprzedaży udziału dotyczą zamieszczane oferty – nie zaś jak mylnie się wydaje, sprzedaży mieszkania. Dlatego też cena jest dużo niższa. Obejmuje ona bowiem zwykle wkład partycypacyjny oraz wartość nakładów poczynionych na mieszkanie, do których należy z reguły wykończenie, a czasem także wartość sprzętów i mebli. Jeśli ktoś decyduje się na zakończenie najmu w systemie TBS – sprzedaż swojego udziału jest najkorzystniejszą dla niego opcją.

Mieszkanie TBS ma swoje zalety, ale wydaje się, że z uwagi na trudności w zbyciu udziału oraz zamianą na inne mieszkanie – najbardziej zalety te docenią Ci, którzy jednocześnie nie osiągają dużych dochodów i nie planują w żadnym wypadku zmiany miejsca swojego zamieszkania. Trzeba pamiętać jednak, że system TBS stanowi jedynie najem na uprzywilejowanych warunkach, a nie własność lokalu.

Karolina Wąsikowska