Nie płacisz czynszu? Wspólnota sprzeda Twoje mieszkanie!

29 lipca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat - jest zgodny z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji. W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie. Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Na podstawie Art. 16. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali: Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

W wytoczonym przez wspólnotę mieszkaniową powództwie o zezwolenie na sprzedaż lokalu mieszkalnego, powodem było długotrwałe zaleganie z uiszczeniem opłat. Za pierwszym razem Sąd okręgowy oddalił powództwo. Jednak Sąd apelacyjny uchylił wyrok pierwszoinstancyjny i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Następnie Sąd okręgowy ponownie rozpatrując sprawę zezwolił wspólnocie mieszkaniowej na sprzedaż w trybie licytacji lokalu mieszkalnego, a apelacja skarżącego została oddalona.

Zdaniem skarżącego, w skardze wniesionej do TK, przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie omawianego przepisu była ingerencją w sferę własności indywidualnej. Wzmacnia ona bowiem prawa jednego wierzyciela (wspólnoty mieszkaniowej), nadając prawo do uzyskania orzeczenia sądowego uprawniającego do sprzedaży nieruchomości dłużnika. Na tej podstawie ingerencja dokonywana w konstytucyjne prawo własności nie była uzasadniona żadną z wartości wymienionych w Konstytucji, a dokładniej art. 31. W ocenie skarżącego miała na celu zaspokojenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej związanych z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, była nadmierna, a zatem sprzeczna z konstytucyjną zasadą proporcjonalności. Naruszone zostały właściwe proporcje pomiędzy prawem własności, a interesem publicznym.

Według TK nie doszło do nierównego traktowania właścicieli lokali licytowanych za długi z eksmitowanymi najemcami, gdyż ich pozycja nie jest jednakowa. Oddalony został zarzut, iż skoro ustawa nie nakłada na wspólnotę mieszkaniową obowiązku podjęcia jakichkolwiek czynności uprzedzających członka wspólnoty o zamiarze wytoczenia powództwa o zezwolenie na sprzedaż lokalu, to ochrona praw właściciela co do własności lokalu jest słabsza od ochrony, z której korzysta osoba na podstawie umowy najmu. Praktyka sądowa wykształciła odmienne stanowisko, iż sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności przy dużym zadłużeniu i wywołanym tym negatywnym wynikiem finansowym wspólnoty, a dodatkowo, Sąd za każdym razem bada z urzędu, przy ocenie zasadności żądania pozwu, czy wspólnota nie nadużywa swego prawa (art. 5 k.c.). Pamiętać również należy, iż dłużnik może w każdej chwili sprzedać dany lokal, co spowoduje upadek postępowania wytoczonego wobec Niego.

Mimo iż omawiany przepis przewiduje ingerencję w prawo własności, to nie narusza Konstytucji. Zdaniem Trybunału sprzedaż lokalu w trybie licytacji jest właśnie uzasadniona wartościami wskazanymi w art. 31 ust. 3 Konstytucji, przede wszystkim ochroną praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy zmuszeni są dopłacać do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na dłużnika, a także do kosztów utrzymania zadłużonego lokalu. Dodatkowo przepis art. 16 posiada znaczącą funkcje dyscyplinującą, pozwala zachować należyty porządek publiczny.

Przepis przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali - podkreślił TK.

Maciej Stępień