Ochrona praw lokatorów - jak podnieść czynsz?

Kwestia możliwości podwyższenia i obniżenia wysokości czynszu interesuje nie tylko właścicieli mieszkań, ale także osoby wynajmujące, a w szczególności te którym zależy na wynajmie długoterminowym. Jak bronić się przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszu? Kiedy w ogóle możliwa jest jego podwyżka? Czy możliwe jest podwyższenie go kilkukrotnie? 

Umowa najmu szczegółowo regulowana jest przez Kodeks cywilny, a w kwestii podwyższenia czynszu pod uwagę należy brać również Ustawę o ochronie praw lokatorów. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od wynajmującego (opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Jednakże opłaty te mogą być pobierane jedynie w przypadku gdy najemca nie ma bezpośrednio podpisanej umowy z dostawcą usług. 

Pierwszym krokiem do podwyższenia wysokości czynszu jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości. Wynajmujący może tego dokonać najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin ten reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, a wynosi on 3 miesiące. Możliwe jest jednak ustalenie dłuższego terminu w umowie stron, niedopuszczalne natomiast jest skrócenie tego terminu. Koniecznym jest, aby wypowiedzenie zostało dokonane w formie pisemnej. Dokonanie go w innej formie spowoduje, że wypowiedzenie będzie bezskuteczne. 

Wysokość czynszu ustalana przez wynajmującego ustalana jest w oparciu o wiele kryteriów, w tym o aktualne ceny rynkowe. Jednakże ważne jest, aby przy regulowaniu wysokości czynszu pamiętać o wartości odtworzeniowej mieszkania. Jest to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest natomiast przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które są określane dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Dla wskazanych miast koszt ten ustalany jest na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Na podstawie art. 8a ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to może ona nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Uzasadnionymi przypadkami są: podwyżka czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym oraz nie uzyskiwanie przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. W odmiennym przypadku nie ma konieczności uzasadniania takiej podwyżki. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że najemca ma prawo do uzyskania przyczyny podwyżki i jej kalkulacji w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego wezwania, pod rygorem nieważności podwyżki. Jakie kolejne kroki może podjąć po otrzymaniu takiego pisma? Może on: odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia, zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie jego niezasadności lub zasadności w innej wysokości lub dostosować się do podwyżki. 

Stosownie do treści art. 9 ust. 1b Ustawy o ochronie praw lokatorów podwyższanie czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. 

Weronika Komsta