Szukasz Porady?
Stała obsługa firm
Kancelaria w galerii
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu
Co do zasady z dniem zakończenia stosunku najmu lokator zobowiązany jest do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu. Nie raz jednak dochodzi do sytuacji kiedy spóźnia się on ze spełnieniem swojego obowiązku i nadal pozostaje w lokalu mimo braku obowiązującej umowy. W takim przypadku właściciel mieszkania może nie tylko domagać się eksmisji, ale również odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Uprawnienie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynika z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, iż lokatorzy muszą uiszczać tego typu świadczenie na rzecz właściciela mieszkania co miesiąc aż do dnia opróżnienia lokalu. Zgodnie z regulacją ustawową jest ono płatne w wysokości czynszu (netto), który właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu. Nie jest więc określone, że przysługuje mu świadczenie pieniężne w tej samej kwocie jaka była ustanowiona wygasłą wcześniej umową. Uprawniony może uzyskać zarówno wyższą kwotę pieniędzy, jak i niższą, przy czym nie może być ona niższa niż ponoszone przez niego co miesiąc wydatki na mieszkanie. Wynika to z treści ustawy która gwarantuje, że jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującego lokal bez tytułu prawnego odszkodowania uzupełniającego.
Problem pojawia się z momentem kiedy trzeba sprecyzować w jakiej wysokości czynsz mógłby uzyskać właściciel z tytułu najmu. Można w tym celu posiłkować się ogłoszeniami z portali internetowych zawierających oferty najmu lokali mieszkalnych w tej samej lokalizacji, podobnym metrażu i standardzie. Najpewniej jednak zamówić u biegłego opinie w tym przedmiocie.
Omawiając instytucje odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nie sposób nie wspomnieć o sytuacji, kiedy lokator jest zmuszony pozostać w mieszkaniu, ponieważ gmina nie wywiązała się z obowiązku dostarczenia mu lokalu zastępczego. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów „właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny”.
W każdym wypadku najkorzystniej jest zabezpieczyć się przed zachowaniem lokatora polegającym na zaniechaniu obowiązku opróżnienia lokalu tak aby nie musieć dochodzić odszkodowania przed sądem. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie najmu lokalu mieszkalnego określić karę umowną za każdy dzień, tydzień lub miesiąc bezumownego korzystania z lokalu. Wysokość kary umownej w takim przypadku najczęściej ustala się w wysokości stanowiącej pewien procent ustalonego w umowie czynszu. W praktyce jest to od 100 do 200 procent jego wartości.
Dochód uzyskany z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem z momentem wygaśnięcia stosunku najmu uzyskane świadczenia pieniężne tracą swój zobowiązaniowy (usługowy) charakter. Trzeba jednak pamiętać, że nie będzie tak w sytuacji w której właściciel nie robi nic w kierunku uzyskania odszkodowania a jedynie akceptuje dalszą obecność najemcy w mieszkaniu przyjmując za to wynagrodzenie. Takie zachowanie urzędy interpretują jako rodzące obowiązek podatkowy, ponieważ jest to świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ust. 2 ustawy o VAT, a otrzymywane wynagrodzenie na podstawie art. 5 ust. 1 podlega opodatkowaniu
Zgodnie z linią orzeczniczą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i w związku z tym przedawnia się w terminie 3 lat.
Patryk Hatak
Szukasz porady prawnej?
Chcesz zlecić naszym prawnikom przygotowanie pisma lub prowadzenie sprawy?
Zobacz, jak wygląda nasza "Modelowa opinia prawna" i skorzystaj z formularza poniżej - wycena pytania zawsze jest bezpłatna.
Pracownicy PrawoDlaKazdego.pl pozostają do dyspozycji także w naszej Kancelarii, znajdującej się w Krakowie przy ulicy Lea 202A. Zadzwoń pod numer 609-709-999 i umów się na rozmowę z prawnikiem - zapraszamy na spotkanie.