Prawa i obowiązki eksmitowanego.

Eksmisja oznacza usuniecie kogoś z zajmowanego lokalu i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia nieruchomości z osób i rzeczy oraz wydania jej osobie uprawnionej. Jeszcze do niedawna jedyną podstawą takich działań był prawomocny wyrok sądowy orzekający eksmisję, ale od momentu wprowadzenia do polskiego systemu prawnego instytucji najmu okazjonalnego, podstawą taką może być również notarialne zobowiązanie się najemcy do poddania egzekucji i opróżnienia lokalu. Ponadto eksmisja może zostać przeprowadzona na mocy prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, wydanego w stosunku do nieruchomości nabytej na licytacji komorniczej.

Od wyroku orzekającego eksmisję oczywiście przysługuje apelacja i jest to pierwsza możliwość, z której powinien skorzystać potencjalny eksmitowany. Apelacja ograniczona jest jednak dwutygodniowym terminem, liczonym od doręczenia stronie skarżącej wyroku z uzasadnieniem lub od dnia, w którym upłynął termin do żądania uzasadnienia.

Jeżeli jednak wyrok eksmisyjny uprawomocni się, eksmitowany może wnieść powództwo przeciwegzekucyjne, wstrzymujące eksmisję do czasu jego rozstrzygnięcia. Powództwem tym zaskarża się będący podstawą egzekucji tytuł wykonawczy, jeśli nie zgadzamy się z faktami stanowiącymi podstawę do opuszczenia lokalu lub gdy już po nadaniu wyrokowi klauzuli wykonalności nastąpiło zdarzenie powodujące wygaśnięcie zobowiązania lub bezskuteczność jego egzekucji.

W obecnym stanie prawnym nie istnieje coś takiego jak eksmisja na bruk, a samej eksmisji nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego. Zakaz dokonywania eksmisji w okresie ochronnym nie dotyczy jednak sytuacji, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku bądź gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Sąd może orzec eksmisję niejako w dwóch wariantach: przyznając prawo do lokalu socjalnego lub nie. Przyznanie lokalu socjalnego oznacza, że eksmisja nie może zostać wykonana do czasu zaoferowania  uprawnionemu lokalu socjalnego przez gminę. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd ma obowiązek orzec o prawie do lokalu socjalnego, jeśli wyrok eksmisyjny dotyczy kobiet w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów uprawnionych do świadczeń z opieki społecznej, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego, małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i z nim zamieszkałej, a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przyznanie uprawnionemu lokalu socjalnego nie obliguje go jednak w żaden sposób do przyjęcia lokalu i zawarcia umowy najmu na ten lokal.           

W pewien sposób chronione są nawet osoby, którym w wyroku eksmisyjnym nie przyznano prawa do lokalu socjalnego, ponieważ wyrok taki nie może zostać wykonany do czasu, kiedy osoba eksmitowana nie znajdzie pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie tymczasowe również może dostarczyć gmina, ale także właściciel opróżnianego lokalu. Jeżeli pomieszczenie to dostarczone zostanie przez podmiot inny niż gmina, eksmitowany jest zobowiązany do opuszczenia lokalu, który zajmuje bez tytułu prawnego i przeniesienia się do nowego lokum.

Do czasu zaoferowania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osoba eksmitowana ma prawo korzystać z lokalu posiadanego bez tytułu prawnego. Przysługują jej wtedy wszystkie uprawnienia związane z ochroną posiadania, jaką gwarantuje Kodeks cywilny. Są one skuteczne nawet wobec właściciela lokalu. W przypadku ich naruszenia posiadacz może wystąpić na drogę postępowania sądowego, gdzie sąd nie będzie badał ani kwestii prawa własności, ani nawet dobrej wiary, a jedynie fakt naruszenia posiadania. Za owo posiadanie posiadacz obowiązany jest jednak uiszczać właścicielowi tzw. odszkodowanie, stanowiące wynagrodzenie za korzystanie z lokalu. Właściciel lokalu może domagać się solidarnej jego zapłaty od wszystkich pełnoletnich osób zamieszkujących lokal. Wysokość odszkodowania oscyluje w granicach dotychczas płaconego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.

Na koniec pozostaje jeszcze kwestia warunków jakie powinny spełniać lokal socjalny i pomieszczenie tymczasowe. Definiują to odpowiednie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zamianie Kodeksu cywilnego. Lokal socjalny powinien więc:

1) nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny,

2) powierzchnia przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m²,

3) dopuszczalny jest obniżony standard takiego lokalu w postaci np. wspólnej łazienki dla kilku lokali.

Natomiast pomieszczenie tymczasowe również powinno nadawać się do zamieszkania, a powierzchnia przypadająca na jednego członka gospodarstwa nie może być mniejsza niż 5 m². Dodatkowo, w miarę możliwości powinno ono znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby eksmitowane. Konieczne są również: dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie elektryczne i naturalne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz istnienie możliwości instalacji urządzeń do gotowania posiłków.

Eksmisja do lokalu nie spełniającego powyższych warunków lub naruszająca inne zasady pozwala wystąpić do sądu rejonowego, przy którym działa komornik ze skargą na czynność komornika. Skargę wnosi się w terminie tygodniowym od dokonania czynności i podlega ona opłacie w wysokości 100 zł. W skardze należy dokładnie określić zaskarżaną czynność, własne żądania oraz zwięźle przedstawić uzasadnienie. Wniesienie skargi nie wstrzymuje zasadniczo postępowania egzekucyjnego (eksmisji) ani wykonania zaskarżonej czynności, aczkolwiek sąd rozpatrujący skargę może postanowić inaczej z własnej inicjatywy lub na wniosek skarżącego.

Paweł Chrząszcz