Sprzedaż piwnicy tylko z mieszkaniem?

Kupując mieszkanie, często myślimy także o zapewnieniu sobie piwnicy. Czasem można ją zakupić niejako osobno – jak garaż pod blokiem, czasem stanowi element wspólny nieruchomości – tak jak podwórko czy klatka schodowa, a niekiedy jest już przypisana do danego mieszkania. Większość tą ostatnią wersję traktuje jako bardzo korzystną – nie dość, że nie trzeba sobie zaprzątać głowy kolejną umową u notariusza, bo nabywając mieszkanie nabędziemy także piwnicę, to jeszcze zwiększa się wartość nieruchomości. Poza tym, w razie czego piwnicę można odsprzedać – i uwaga: tutaj wpadamy w pułapkę, nic bowiem bardziej mylnego.

Zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r. o własności lokali – „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Jeśli mamy więc do czynienia z przypadkiem, kiedy piwnica jest przypisana do danego lokalu, jako jego pomieszczenie przynależne, jest jego częścią składową. Fakt ten z pewnością będzie uwzględniony w akcie notarialnym, stąd późniejsze problemy ze sprzedażą piwnicy. Tak samo, jak nie możemy sprzedać jednego pokoju z naszego mieszkania, ponieważ nie stanowi on odrębnej nieruchomości, tak ma się sprawa i z przynależną piwnicą.

Inaczej sprawa wygląda, jeśli status prawny piwnicy kształtuje się w ten sposób, że jest ona częścią nieruchomości wspólnej. Piwnica nie stanowi wówczas niczyjej własności, a korzystanie z niej odbywa się na zasadzie tzw. podziału quoad usum, czyli umownego podziału wyłącznie do korzystania. O jej losach stanowi w tym wypadku spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. W tej sytuacji piwnice w dalszym ciągu stanowią jednak pomieszczenia przynależne, z tym, że do całej nieruchomości. Powoduje to z kolei, że nie można nimi rozporządzać.

Do nabycia lub zbycia piwnicy, jako samodzielnego przedmiotu obrotu, może zatem dojść wyłącznie w przypadku, gdy stanowi ona odrębny lokal, spełniający kryterium samodzielności. Zazwyczaj zadbać o to może jedynie deweloper, gdyż później wyodrębnienie piwnicy z lokalu lub nieruchomości może okazać się nie tylko utrudnione, ale i niemożliwe.

Karolina Wąsikowska