Twoja nieruchomość nie ma księgi wieczystej? Postaraj się o jej założenie!

Wciąż istnieje na terenie Polski sporo nieruchomości, które z różnych względów nie mają założonej księgi wieczystej (nigdy nie miały założonej księgi albo księga zaginęła lub uległa zniszczeniu). Szczególnie częste są przypadki braku ksiąg dla nieruchomości gruntowych na terenach wiejskich. Wynika to z faktu, że w dekadach powojennych obrót nieruchomościami miał często nieformalny charakter, np. nie sporządzano aktów notarialnych, a wiele nieruchomości miało nieuregulowany stan prawny.

Być może odziedziczyłeś w spadku po dziadkach czy rodzicach albo zasiedziałeś ziemię, która nie jest ujęta w żadnej księdze wieczystej. W swoim najlepiej pojętym interesie powinieneś jak najszybciej postarać się założenie księgi dla takiej nieruchomości.  Będzie Ci ona potrzebna jeśli np. starasz się o kredyt z banku albo chcesz nieruchomość sprzedać. Każdy racjonalny kontrahent, z jakim zetkniesz się na rynku nieruchomości - o ile myśli poważnie o kupnie Twojej posiadłości - będzie chciał wpierw uzyskać wgląd w księgę wieczystą.

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi są jawne - nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w nich zamieszczonych. Niebagatelne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami ma tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (o ile działa w dobrej wierze tzn. nie wie, że stan prawny odzwierciedlony w księdze jest różny od rzeczywistego stanu prawnego). Można w pewnym uproszczeniu powiedzieć, że to, co jest wpisane w księdze wieczystej jest święte. To dlatego księga jest tak istotna dla potencjalnego kontrahenta.

Najczęściej wniosek o założenie księgi wieczystej składa notariusz sporządzający umowę dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości (np. sprzedaży). Zdarza się jednak, że trzeba samemu postarać się o jej założenie. W tym miejscu wypada uwypuklić regulację z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”. Na tle tego przepisu rodzi się wątpliwość, czy ów obowiązek właściciela aktualizuje się li tylko w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości istnieje już i jest prowadzona księga wieczysta. Odpowiedzi udzielają komentatorzy: „ustawodawca wyraźnie uniezależnił istnienie obowiązku ujawnienia przez właściciela jego prawa od istnienia księgi wieczystej. Wniosek o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej w braku księgi prowadzi obecnie do założenia księgi wieczystej” (S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz). Ustawodawca zatem konsekwentnie realizuje zasadę powszechności ksiąg wieczystych - wysoce pożądana byłaby sytuacja, gdyby wszystkie nieruchomości miały uregulowany stan prawny i założone księgi.

Jeśli zaniedbasz obowiązku złożenia wniosku o założenie księgi, możesz ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą: jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą wskutek niewykonania bądź opieszałości w wykonaniu obowiązku ujawnienia swego prawa w księdze. Jeśli więc zostałeś właścicielem nieruchomości w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, uwłaszczenia czy odzyskania wywłaszczonej nieruchomości – powinieneś czym prędzej postarać się o założenie księgi wieczystej dla tej nieruchomości.

Aby założyć księgę, należy złożyć wniosek w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Coraz powszechniej księgi prowadzone są w specjalnym systemie komputerowym w postaci elektronicznej, większość sądów wieczystoksięgowych jest już podłączona do tego systemu. Na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości znajdziesz formularz wniosku o założenie księgi wieczystej „KW ZAL”. We wniosku należy opisać nieruchomość (numer działki ewidencyjnej, miejsce położenia, obszar) oraz wskazać dane wszystkich właścicieli nieruchomości. Trzeba nadto dołączyć dokumenty potwierdzające prawo własności (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy zasiedzenia, akt własności ziemi). Oprócz tego należy do wniosku dołączyć jeszcze inne wymagane dokumenty oraz uiścić odpowiednie opłaty.

Chcesz „raz a dobrze” wypełnić i złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej? Skontaktuj się z prawnikami PrawoDlaKazdego.pl albo przyjdź do "Kancelarii w galerii."

Łukasz Pośpiech