Użytkowanie wieczyste.

Konstrukcja użytkowania wieczystego jest dość specyficzna, a jej istota sprowadza się do możliwości korzystania z gruntów należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków -  w celu zaspokojenia przez państwo potrzeb społeczeństwa w tym zakresie.

Użytkowanie wieczyste na gruntach znajdujących się we własności Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz osoby fizycznej lub osoby prawnej, ale tylko jeśli grunty te są położone w granicach administracyjnych miast, a jeśli poza nimi – to są włączone do planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji jego zadań. Brak jest jednak ograniczeń w zakresie ustanawiania użytkowania wieczystego na gruntach należących do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Dla ustanowienia użytkowania wieczystego stosuje się wszystkie wymogi odnoszące się do przeniesienia własności nieruchomości, co rodzi konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz dokonania wpisu do księgi wieczystej. Możliwe jest także ustanowienie użytkowania wieczystego w formie decyzji administracyjnej, jednak forma umowy jest zdecydowanie bardziej rozpowszechniona. Poprzez ustanowienie użytkowania wieczystego użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz może także swoim prawem użytkowania wieczystego rozporządzać. Użytkownik jest jednak zobowiazany do uiszczania określonej przez strony opłaty rocznej.

Jeśli chodzi o okres, na który może być ustanowione użytkowanie wieczyste, jest to z reguły okres 99 lat, stąd nazwa instytucji. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na aż tak długi okres czasu, dopuszczalne jest oddanie gruntu na krótszy okres, jednak co najmniej 40 letni. Jeśli użytkownik wieczysty chce okres użytkowania gruntu wydłużyć, w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu może on zażądać jego przedłużenia na dalszy okres: od 40 do 99 lat.   Wystąpić z takim żądaniem wcześniej można tylko wówczas, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Jeśli zaś zawnioskuje się o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego, zazwyczaj się owo przedłużenie uzyskuje, bowiem odmowa przedłużenia może nastąpić tylko ze względu na ważny interes społeczny. Dla umowy przedłużenia także konieczna jest forma aktu notarialnego.

Umowa użytkowania wieczystego zawsze powinna określać sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie. Jeżeli jednak na gruncie mają być wzniesione budynki lub inne urządzenia, umowa powinna również określać termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, a także wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Co nadzwyczaj istotne, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego przez użytkownika stanowią jego własność, co stanowi odstępstwo od zasady ogólnej wyrażonej w art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą "własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową".

Co do zasady prawo użytkowania wieczystego wygasa z  chwilą upływu terminu, na jaki nastąpiło oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Użytkownik musi się jednak liczyć z tym, że w przypadku, kiedy będzie on korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, a w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł na gruncie określonych w niej budynków lub urządzeń - użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem terminu.

Karolina Wąsikowska