Umowa deweloperska to nie umowa przedwstępna.

Umowa z deweloperem przewidująca długi okres pomiędzy zapłatą za mieszkanie, a przeniesieniem własności lokalu, nie jest umową przedwstępną, ale umową deweloperską, której niewykonanie naraża dewelopera na konieczność zapłaty odszkodowania – orzekł 25 lipca 2013 r. Sąd Najwyższy (sygn. II CSK 575/12).

Przedmiotowa sprawa dotyczyła umowy jaką małżeństwo zawarło z deweloperem, a dotyczącej wybudowania i sprzedaży lokalu, tzw. loftu. Jest to rodzaj mieszkania o wysokim standardzie, przeważnie o dużej powierzchni, urządzonego w dawnych pomieszczeniach przemysłowych. Zawarty kontrakt określony został jako „umowa przedwstępna”, gdzie małżeństwo zobowiązało się zapłacić 40 tyś. zł zaliczki, a następnie, po tzw. odbiorze mieszkania właściwą cenę loftu. Odbiór nie oznaczał jednak przejęcia lokalu na własność, a jedynie kontrolę lokalu i stanu zaawansowania dokonywanych tam robót. Przejście własności lokalu zaplanowano na ok. 2 lata po odbiorze i całkowitej zapłacie.

Małżeństwo odstąpiło jednak od tej „przedwstępnej” umowy, a deweloper wkrótce po tym ogłosił upadłość.  W wyniku postępowania sądowego małżeństwu udało się odzyskać wpłaconą zaliczkę, ale oprócz tego domagali się odszkodowania, które jednak nie zostało im przyznane.

SN w wyroku kasacyjnym uchylił zapadłe wcześniej orzeczenia i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy. Uznał również, że zawarta „umowa przedwstępna” była właściwie umową deweloperską o wybudowanie lokalu mieszkalnego z jednoczesnym przyrzeczeniem przeniesienia własności wybudowanego lokalu. Za uznaniem umowy za deweloperską przemawiają jej postanowienia. W przeciwieństwie do właściwej umowy przedwstępnej, tu wymagana jest zapłata całej ceny jeszcze na długo przed przejściem własności. To z kolei wskazuje, że ewentualne odszkodowanie powinno być rozpatrywane na zasadach ogólnych.

Orzeczenie SN czyni zadość postanowieniom odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego, stanowiących, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W analizowanych okolicznościach strony po prostu chciały zawrzeć umowę deweloperską, tj. umowę o budowę lokalu. Nie mogła to być umowa przedwstępna, ponieważ lokal mający być przedmiotem sprzedaży jeszcze nie istniał.

Paweł Chrząszcz