Wynajmujesz lokal? Sprawdź kiedy możesz go podnająć.

W zależności od zawartej umowy najmu, uprawnienia najemcy mogą być szersze lub węższe. Istotnym elementem każdej umowy jest uregulowanie kwestii ewentualnego podnajmu lokalu. Zgodnie bowiem z art. 688¹ kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Przepisem tym dokonano modyfikacji zasady ogólnej wyrażonej w art. 668, która reguluje zasady podnajmu rzeczy i dopuszcza możliwość oddania przez najemcę rzeczy najętej w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem, jeśli umowa tego nie zabrania. W przypadku wynajmu lokalu potrzebna jest zgoda wynajmującego, która może być wyrażona bezpośrednio w umowie najmu lub później w postaci aneksu. Jak podnosi się w doktrynie wynajmujący nie musi uzasadniać swojej decyzji odmownej w przedmiocie podnajmu, a „najemca nie może domagać się udzielenia tej zgody na drodze sądowej” (P. Nazaruk, komentarz elektroniczny do art. 688²  k.c. LexPolonica).

Jeżeli lokal zostanie podnajęty bez zgody właściciela, umowa będzie ważna, jednakże wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego do którego stosuje się przepisy ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 u.ochr.lok., właściciel będzie mógł wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela.

Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Kwestię obowiązku alimentacyjnego reguluje Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Obowiązek ten obciąża krewnych w linii prostej, rodzeństwo (por. art. 128 k.r.o.). „Może dotyczyć również małżonków (art. 130 k.r.o.), jeśli nie znajdzie zastosowania zasada określona w art. 680¹, tj. jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nie nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.” (P. Nazarut, tamże). Obowiązek alimentacyjny powstaje również w przypadku przysposobienia. Natomiast w przypadku  powinowatych doznaje on pewnych ograniczeń.

Maksymilian Szeląg-Dylewski