Szukasz Porady?
Stała obsługa firm
Kancelaria w galerii
Wypowiedzenie umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zależy od tego na jaki okres została zawarta. Jeżeli najem został zawarty na czas nieokreślony, to zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów przewidzianych w umowie. W razie braku terminów, w grę będą wchodzić terminu określone w ustawie. Terminy ustawowe kształtują się następująco: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Z kolei w przypadku zawarcia najmu na czas oznaczony, czyli tzw. terminowej umowy najmu, przepisy Kodeksy cywilnego stanowią, iż wypowiedzenie jest możliwe jedynie w przypadkach określonych w umowie. W rezultacie, stwierdzić należy, iż w przypadku braku precyzyjnego określenia w umowie możliwości oraz terminu wypowiedzenia, wypowiedzenie najmu nie będzie możliwe. Surowość takiej regulacji sprawia, że najemca musi rozważnie podchodzić do podpisania umowy terminowej najmu, gdyż w przypadku braku odpowiednich zapisów w umowie nie będzie miał możliwości wypowiedzenia najmu, nawet w przypadku gdy jego stan majątkowy ulegnie pogorszeniu i nie będzie go stać na opłacanie czynszu. Zawsze będzie jednak możliwe zawarcie porozumienia najemcy z wynajmującym o rozwiązaniu umowy najmu.
Warto jednak dodać, że Sąd Najwyższy dokonał dopowiedzenia, gdzie m.in. w wyroku z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/2006 III orzekł, iż „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc”. Oznacza to tyle, że powinna być dopuszczona możliwość wypowiedzenia umowy przed upływem umówionego okresu, gdy strony wprowadziły do umowy powyższą klauzulę, mimo braku szczegółowego wskazania przypadków możliwości wypowiedzenia najmu. Dobrze jednak mieć wskazane w umowie terminy wypowiedzenia.
Powyższe wywody nie oznaczają jednak, że najemca nie będzie miał możliwości rozwiązania umowy najmu w przypadkach szczególnych. Przepisy Kodeksy cywilnego przewidują możliwość rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w takich przypadkach, jak np. wystąpienie wad najętego lokalu, które zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, nawet gdyby wiedział o owych wadach w chwili zawarcia umowy najmu.
Tak samo w sytuacji gdy w chwili wydania lokalu, lokal posiadał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo gdy wady takie powstały później, a wynajmujący nie usunął wad w czasie odpowiednim, mimo zawiadomienia ze strony najemcy, albo też wady nie dadzą się usunąć.
Michał Woszczyna
Szukasz porady prawnej?
Chcesz zlecić naszym prawnikom przygotowanie pisma lub prowadzenie sprawy?
Zobacz, jak wygląda nasza "Modelowa opinia prawna" i skorzystaj z formularza poniżej - wycena pytania zawsze jest bezpłatna.
Pracownicy PrawoDlaKazdego.pl pozostają do dyspozycji także w naszej Kancelarii, znajdującej się w Krakowie przy ulicy Lea 202A. Zadzwoń pod numer 609-709-999 i umów się na rozmowę z prawnikiem - zapraszamy na spotkanie.