Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony.

Poprzez zawarcie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa taka może zostać zawarta między innymi na czas określony, ze wskazaniem daty do której została zawarta lub dokładnego czasookresu. Co jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron umowy nie chce już być związana zawartą umową, a okres na jaki została zawarta jeszcze nie został zakończony?

Ważny jest okres na jaki została zawarta taka umowa, ustawodawca uznał bowiem, iż umowy najmu lokalu zawierane na bardzo długi okres (co najmniej 10 lat) uznać należy za zawarte, de facto, na czas nieokreślony, a w takim wypadku kodeks odmiennie normuje kwestie wypowiedzenia umowy najmu.

Wypowiedzenie najmu lokalu na czas określony  zależy bezpośrednio od treści umowy jaka została zawarta pomiędzy wynajmującym, a najemcą. Zgodnie bowiem z art. 673. § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach określonych w umowie.

Co więcej, jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. III CZP 92/2006),  w umowie muszą być określone przypadki w jakich umowa może zostać wypowiedziana i nie może do tego dojść w każdym przypadku. Najbardziej elastycznym, a przy tym dopuszczalnym określeniem możliwych przypadków wypowiedzenia umowy jest wskazanie szerokiej i niedookreślonej klauzuli „z ważnych przyczyn”. W razie sporu trzeba jednak udowodnić, iż obiektywnie przyjmując zaistniała przyczyna sankcjonująca wcześniejsze wypowiedzenie umowy.

Jeżeli natomiast w umowie nie zostały wskazane możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, najem obowiązuje do daty jego zakończenia, chyba że obie strony zgodnie postanowią inaczej, lub spełniony zostanie jeden ze szczególnych warunków przewidzianych w ustawie.

I tak, po stronie wynajmującego istnieje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, poza przypadkami określonymi w umowie:

-  jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę po wcześniejszym wezwaniu i wskazaniu dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości,

- jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,

- jeżeli najemca zaniedbuje przedmiot umowy do tego stopnia, że może dojść do całkowitego zniszczenia  lub uszkodzenia.

Natomiast najemca, poza zapisami umownymi, może wypowiedzieć umowę jedynie w przypadku nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego, czyli przykładowo jeżeli przedmiot umowy nie nadaje się do zamieszkania (musi być to stwierdzone obiektywnie).

Maciej Stępień