Zaliczka, zadatek, odstąpienie od umowy a jej rozwiązanie. Jakie są różnice?

Często w umowach cywilnych (np. sprzedaży) można się spotkać z zapisami przewidującymi zapłatę zaliczki, bądź zadatku. Osobom niezorientowanym prawnie mogłoby się wydawać, iż nie ma różnicy miedzy tymi dwoma formami płatności, poza różnicą terminologiczną. W rzeczywistości są to dwa odmienne sposoby uiszczania przedpłaty, różniące się w sposób zasadniczy.

Zaliczka stanowi formę bardziej niesformalizowaną, podczas gdy zadatek jest prawnie uregulowany, w art. 394 Kodeksu cywilnego. W przypadku wykonania umowy, nie ma większego znaczenia czy w umowie przewidziano zaliczkę lub zadatek, gdyż zostaną one w ten sam sposób zaliczone na poczet całkowitej ceny. Różnice pojawiają się w przypadku niewykonania umowy. Wspomniany przepis Kodeksu cywilnego przewiduje, iż w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego, zadatek ma to znaczenie, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. W przypadku, gdy ta strona sama dała zadatek, może żądać dwukrotnie wyższej sumy zadatku.

Jak zatem widać, zadatek przewiduje surową konsekwencję związaną z niewykonaniem umowy, zmieniając ogólną zasadę, przewidzianą dla umów wzajemnych, iż w razie zwłoki w wykonaniu umowy, należy wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin do wykonania umowy, zanim będzie można od umowy odstąpić. W przypadku zaliczki, nie ma możliwości natychmiastowego odstąpienia od umowy, wraz z zatrzymaniem wpłaconej zaliczki.

Warto jednak rozróżnić pojęcia odstąpienia od umowy i rozwiązania umowy. Z odstąpieniem od umowy mamy do czynienia w przypadku przedłożenia oświadczenia tylko jednej ze stron, na skutek np. niewywiązania się drugiej strony ze zobowiązania. Jest zatem konsekwencją takich zdarzeń, jak np. zwłoka w wykonaniu świadczenia wzajemnego. Natomiast rozwiązanie umowy może nastąpić na skutek np. porozumienia dwóch stron albo wystąpienia zdarzeń przewidzianych w umowie, które doprowadzają do rozwiązania umowy.

W kontekście zadatku rozróżnienie to ma takie znaczenie, że w razie rozwiązania umowy odpada prawo do zatrzymania zadatku oraz obowiązku zapłaty dwukrotnej sumy zadatku. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które obie strony ponoszą odpowiedzialność.

Dlatego zawierając umowy warto zwracać uwagę na to, czy przewiduje ona zaliczkę, czy też zadatek, licząc się z ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami takich zapisów.

Michał Woszczyna