Zarząd nieruchomością wspólną.

Tytuł współwłasności, choć czasem korzystny - wedle prozaicznego stwierdzenia "lepiej mieć niż nie mieć" –  częstokroć rodzi praktyczne problemy. Chociaż każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać dowolnie swoim udziałem we współwłasności, to dla zarządu rzeczą, która jest jej przedmiotem, konieczne jest współdziałanie współwłaścicieli, o które niejednokrotnie trudno. Co w sytuacji, gdy tego porozumienia brak, a zajdzie potrzeba podjęcia pewnych działań w stosunku do rzeczy, jak np. przeprowadzenie remontu?

Kodeks cywilny rozróżnia na tym tle czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Rozróżnienie owych kategorii jest dość niewyraźne i zależne od sytuacji, niemniej jednak orzecznictwo wskazuje ogólnie, że czynnościami mieszczącymi się w zakresie zwykłego zarządu jest np. załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawa gruntu, konserwacja, administracja i szeroko rozumiana ochrona w postaci różnych czynności zachowawczych, jak remont, czy powództwo o eksmisję lub ochronę posiadania. Ustawa natomiast wprost wskazuje, że jedną z czynności przekraczających zwykły zarząd jest rozporządzenie rzeczą, czyli np. jej sprzedaż.

W zależności do tego, z jak zakwalifikowaną czynnością mamy do czynienia, dla jej dokonania będziemy musieli uzyskać zgodę większości współwłaścicieli – przy czynnościach zwykłego zarządu, albo wszystkich – przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd. W razie niemożności uzyskania zgody większości współwłaścicieli przy czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia go przez sąd do dokonania danej czynności. Z kolei, gdy nie można uzyskać wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli - współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd. Co ważne, w konsekwencji wymogu większości udziałów (czy jak kto woli ponad połowy), w wypadku, kiedy współwłaścicieli będzie jedynie dwóch – w braku porozumienia jakakolwiek czynność zarządu będzie mogła być dokonana dopiero po uzyskaniu sądowego upoważnienia przez jednego ze współwłaścicieli albo w drodze rozstrzygnięcia sądowego.

Czy jednak rządy większości w sprawie zwykłego zarządu rzeczą, oznaczają dowolność? Otóż nie, bowiem jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Co jednak przy tym istotne, powyższe nie dotyczy każdej czynności sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą, a jedynie tej rażąco sprzecznej z tymi zasadami, co stanowi dość spore ograniczenie tego uprawnienia.

Najskuteczniejszym sposobem, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem braku porozumienia w sprawach zarządu wydaje się wcześniejsze porozumienie wszystkich współwłaścicieli w przedmiocie tego, przez kogo i na jakich zasadach zarząd ma być sprawowany. Umową można w ten sposób konkretnie określić na przyszłość zasady zarządzania, a nawet wyłączyć niektórych współwłaścicieli od sprawowania zarządu.

Karolina Wąsikowska