Zasiedzenie - ogólna charakterystyka.

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która pozwala na nabycie prawa własności na skutek upływu czasu. Przedmiotem zasiedzenia może być zarówno nieruchomość (gruntowa, budynkowa, lokalowa) jak i rzecz ruchoma. Dzięki tej instytucji sytuacja prawna danego przedmiotu staje się zgodna ze stanem faktycznym. Przykładowo w dokumentach dotyczących nieruchomości jako właściciel może być wskazana osoba, która od wielu lat, z różnych przyczyn nie sprawuje nad nią władztwa (nie jest jej posiadaczem). W interesie osoby posiadającej daną rzecz jest skorygowanie stanu posiadania ze stanem własności.

Kwestia zasiedzenia została uregulowana w art. 172 – 176 Kodeksu cywilnego. Kluczową przesłanką nabycia w ten sposób własności rzeczy jest upływ czasu. W przypadku nieruchomości jest to okres 20 lat posiadania samoistnego w dobrej wierze oraz 30 lat takiego posiadania w złej wierze. Dobra i zła wiara nie zostały zdefiniowane w Kodeksie. Dla oceny dobrej lub złej wiary przyjmuje się zawsze moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już znaczenia i nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia do lat trzydziestu. Oznacza to, że jeżeli weszliśmy w posiadanie będąc w dobrej wierze – tzn. mieliśmy wystarczające powody aby uważać, że to my jesteśmy w rzeczywistości właścicielami nieruchomości to obowiązuje nas skrócony okres zasiedzenia dla skutecznego nabycia własności.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych. Art. 174 kc stanowi, że nabycie na własność takich przedmiotów w drodze zasiedzenia wymaga nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze przez okres trzech lat. Tutaj, inaczej niż w przypadku nieruchomości – istotny dla oceny dobrej wiary nie jest moment objęcia jej w posiadanie, ale cały trzyletni okres musi charakteryzować się posiadaniem w dobrej wierze. Nie jest możliwe zasiedzenie rzeczy ruchomej przez osobę pozostająca w złej wierze.

Posiadanie samoistne polega na władaniu rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Oznacza to, że posiadacz musi zachowywać się w stosunku do rzeczy tak jak właściciel. Jeżeli przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość to ważne będzie na przykład: opłacanie związanych z nią danin, zamieszkiwanie na niej, dbanie o wszystkie sprawy związane z jej własnością przez wymagany dla zasiedzenia okres.

Nabycie własności w ten sposób następuje z mocy samej ustawy z upływem ostatniego dnia określonego terminu. To właśnie z tym dniem gaśnie prawo własności dotychczasowego właściciela. Natomiast warto mieć na uwadze, że z tym dniem nie wygasają ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na danej rzeczy. Chociaż przyjmuje się, że instytucja zasiedzenia jest pierwotnym sposobem nabycia własności (które przeciwstawia się nabyciu pochodnemu np. w drodze sprzedaży) to wykonywanie posiadania przez osobę nieuprawnioną skierowane jest przeciwko właścicielowi, a nie przeciwko osobom, którym te prawa przysługują.

Patryk Hatak