Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej.

Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową. Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa (uchwała SN z dnia 29.05.2000 r., III CZP 10/00).  

Sposób prowadzenia zarządu wspólnotą mieszkaniową uzależniony jest od ilości wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali w budynku. Jeśli w budynku znajduje się nie więcej niż siedem lokali wszyscy właściciele maja prawo podejmować decyzje w zakresie zarządu nieruchomością wspólną na analogicznych zasadach, jak czynią to współwłaściciele. W praktyce oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Zwykły zarząd taką wspólnota wymaga zgody większości współwłaścicieli, a do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest jednomyślność. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka wspólnota ustanowiła sobie jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd. W przypadku jednak, gdy w budynku znajduje się więcej niż siedem lokali ustanowienie zarządu jest obowiązkowe.

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Właściciele powierzający zarząd mogą dokładnie określić sposób w jaki ma być on sprawowany, nawet odmiennie niż stanowi o tym ustawa o własności lokali. W tej samej drodze można dokładnie określić organy wspólnoty oraz ich kompetencje. O powierzeniu zarządu w dużych wspólnotach decydują współwłaściciele w drodze uchwały. Członkiem zarządu mogą być tylko osoby fizyczne, pochodzące zarówno z grona właścicieli nieruchomości jak i spoza niego. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zasadniczo członkowie zarządu nie muszą posiadać licencji, chyba że zarządzają nieruchomościami zawodowo i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą. Jeśli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia w imieniu wspólnoty składa co najmniej  dwóch jego członków.

Jak już wyżej wspomniano, zarząd podejmuje czynności z zakresu tzw. zwykłego zarządu jak i przekraczające zwykły zarząd. W tym pierwszym przypadku chodzi o załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Jako przykład można tu podać zawieranie umów o dostawy usług dla nieruchomości wspólnej i ich rozliczanie, organizacja prac porządkowych, remontowych i konserwacyjnych, przygotowanie sprawozdań, projektów uchwał itd. Czynności te należą do samodzielnej kompetencji zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie bądź uchwały właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie czynności, bądź pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w takiej formie, w jakiej powinna zostać dokonana dana czynność.  W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że o ile czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, to te drugie decydują o losach wspólnoty (np. nabycie nieruchomości, jej przebudowa lub rozbudowa, wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi zalegającemu z opłatami lub w sposób rażący lub uporczywy wykraczającemu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu).

Czasami we wspólnocie mieszkaniowej może zostać wprowadzony tzw. zarząd przymusowy ustanowiony przez sąd. Przeważnie ma to miejsce w dwóch przypadkach. Po pierwsze, gdy tzw. duża wspólnota (powyżej siedmiu lokali) nie powoła swojego zarządu lub, gdy powołany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Wynagrodzenie oraz zakres obowiązków takiego zarządcy zawsze określa sąd.

Paweł Chrząszcz