Kupujesz mieszkanie? Sprawdź księgę wieczystą!

Zakup mieszkania, szczególnie gdy korzystamy z kredytu hipotecznego, to bardzo poważna decyzja. Nietrafiona inwestycja lub nieostrożność przy zakupie mogą spowodować, że zamiast cieszyć się z własnego „M”, będziemy borykać się z problemami finansowymi i odpierać roszczenia wierzycieli. Jednakże dzięki kilku prostym działaniom można zapewnić sobie spokój lub uniknąć niekomfortowych sytuacji w przyszłości.

Decydując się na zakup konkretnego lokalu powinniśmy przede wszystkim dokładnie sprawdzić jego księgę wieczystą. Odpis takowej można otrzymać we właściwym dla położenia danej nieruchomości sądzie rejonowym. Od niedawna istnieje też możliwość przeglądania elektronicznej wersji księgi wieczystej w aplikacji dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Przede wszystkim w dziale II księgi należy sprawdzić kto faktycznie jest właścicielem interesującej nas nieruchomości. Następnie w dziale III księgi, gdzie znajdują się informacje dotyczące różnych obciążeń nieruchomości, można zweryfikować m.in. służebności obciążające nieruchomość, informacje o egzekucji prowadzonej z nieruchomości lub o planach jej wszczęcia, czy też roszczenia innych osób w stosunku do nieruchomości. Wreszcie w dziale IV - hipoteki obciążające mieszkanie. Jest to szczególnie ważne, ponieważ potencjalny wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, kto w danym momencie jest jej właścicielem. Dlatego przed sfinalizowaniem transakcji należy zadbać o wykreślenie takiej hipoteki z księgi. Kupując mieszkanie na kredyt zostanie tam wpisana „nasza” hipoteka, jako zabezpieczenie wykonania zobowiązania wobec banku.

W pewien sposób nabywcę obciążać mogą również należności publicznoprawne poprzedniego właściciela (składki na ZUS, podatki), choć zasadniczo są one związane ściśle z daną osobą i nie obciążają następców prawnych. Jeśli jednak egzekucja została wszczęta jeszcze przed dokonaniem sprzedaży, nowy właściciel może mieć z tego tytułu problemy. W takich okolicznościach zawsze można zobowiązać sprzedającego do dostarczenia odpowiednich zaświadczeń z ZUS i US lub zawrzeć w umowie sprzedaży oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie jest wolne od tego typu obciążeń. Gdyby jego oświadczenie okazało się fałszywe to poniesie on odpowiedzialność cywilną wobec nas. Przede wszystkim jednak, po raz kolejny, trzeba przejrzeć dział III księgi wieczystej.

Nabywca nieruchomości nie powinien natomiast przejmować się ewentualnymi zaległościami w opłatach za czynsz, media, telewizję, Internet itd., ponieważ stroną tych umów jest poprzedni właściciel i to od niego dostawcy  usług powinni dochodzić regulacji zobowiązań.

Kupujący przeważnie ma dosyć mocno ograniczone możliwości zorientowania się w sytuacji materialnej i zadłużeniu zbywcy, dlatego bardzo istotne jest, aby umowa miedzy nimi zawierała stosowne oświadczenia tego drugiego, co chociaż nie zabezpiecza całkowicie nabywcy, to jednak pozwoli na dochodzenie swoich roszczeń wobec nieuczciwego zbywcy.

Paweł Chrząszcz