Kiedy można żądać ustanowienia drogi koniecznej?

Ze względów czysto racjonalnych, nie jest możliwe zapewnienie każdej nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Zdarzają się także sytuacje, w których przynależne do nieruchomości budynki gospodarskie położone są w innym miejscu niż sama nieruchomość, skąd zachodzi potrzeba dojazdu do nich. Biorąc pod uwagę także fakt, że nie mamy realnego wpływu na to, kto mieszka w sąsiedztwie, i nie zawsze możemy liczyć na sąsiedzką uprzejmość zezwolenia na przejazd przez nieruchomość sąsiada, kwestia braku odpowiedniego dostępu do drogi została uregulowana ustawowo, w art. 145 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, w opisanej wyżej sytuacji, właściciel nieruchomości nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Żądanie to kieruje się do sądu rejonowego w formie wniosku, który rozpoznawany jest w trybie nieprocesowym. Aby jednak sąd przychylił się do wniosku i ustanowił służebność drogi koniecznej na rzecz wnioskodawcy, nie wystarczy ustalenie w postępowaniu, że dana nieruchomość na chwilę obecną nie ma "odpowiedniego dostępu" do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przesłanka "odpowiedniości" powinna być bowiem ustalana przez pryzmat tego, czy doprowadzenie do zapewnienia odpowiedniego dostępu jest obiektywnie możliwe – zarówno w sensie fizycznym (działka sąsiednia jest tylko jedna, a w pozostałej części nieruchomość graniczy z lasem) jak i gospodarczym (koszty zapewnienia odpowiedniego dostępu znacznie przewyższają koszty ustanowienia służebności drogowej na nieruchomości sąsiedniej).

Co niezmiernie ważne, sądowego ustanowienia służebności drogi koniecznej można żądać tylko na nieruchomości, która nie jest naszą własnością. Bez znaczenia jest tutaj, czy jesteśmy właścicielami samodzielnie czy współwłaścicielami. W przypadku współwłasności może co prawda dojść do nieformalnego podziału nieruchomości do korzystania, tzw. podziału quoad usum, na mocy którego współwłaściciele ustalili, że jeden z nich korzysta z tej części nieruchomości a drugi z innej. Nawet, jeśli na skutek takiego podziału między współwłaścicielami, część nieruchomości jednego z nich została pozbawiona odpowiedniego dostępu do np. drogi, nie można żądać ustanowienia drogi koniecznej. Nieruchomość obciążona służebnością drogi koniecznej musi stanowić własność innej osoby. Na tej samej zasadzie, właściciel kilku nieruchomości nie może obciążyć jednej z nich służebnością na rzecz innej, również stanowiącej jego własność, choćby jedna z nich była oddana innej osobie w użytkowanie wieczyste i oddzielała drugą od drogi publicznej.

Istotnym jest też, że żądania ustanowienia drogi koniecznej nie wyklucza fakt, że właściciel nieruchomości faktycznie posiada zezwolenie sąsiada na przejazd przez jego działkę, niezależnie czy zezwolenie to wynika z umowy czy też jest dorozumiane i ogranicza się do braku sprzeciwu. Należy bowiem brać pod uwagę obiektywny brak trwałości takiego stanu rzeczy. W razie jakiejkolwiek zmiany stosunków między sąsiadami, właściciel nieruchomości może być z powrotem pozbawiony możliwości dojazdu do drogi publicznej lub budynków gospodarczych.

Jeśli sąd przychyli się do wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, jej przeprowadzenie musi nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli natomiast potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi właśnie przez te grunty, które były przedmiotem czynności prawnej. Przy dokonywaniu wytyczenia drogi, powinno się również uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. W razie ustanowienia służebności, właścicielowi działki przez którą droga ma przebiegać - głównie z uwagi na to, że omawiana służebność może być ustanowiona bez jego woli -  przysługuje wynagrodzenie. Jest ono przy tym niezależne od tego, czy właściciel obciążonej służebnością nieruchomości poniósł szkodę w związku z obciążeniem, czy też nie.

Karolina Wąsikowska