Uciążliwe sąsiedztwo, czyli czym są immisje?

Immisja to działanie na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruntach sąsiednich. Taką immisją będzie np. dźwięk, zapach czy nawet pozbawienie dostępu do światła słonecznego. Zgodnie z brzmieniem art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Adresatem obowiązku wynikającego z cytowanego przepisu są wszyscy właściciele nieruchomości. Na tej podstawie niedozwolone jest takie korzystanie z własnej nieruchomości, które zakłócałoby sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Wyróżniamy dwa rodzaje immisji: bezpośrednie i pośrednie. Te pierwsze są zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 k.c. (pomijane są wówczas ograniczenia z art. 144 k.c.). Co do drugiego rodzaju immisji - immisji pośrednich- należy wskazać, iż nie są one celowe i wynikają z naturalnego korzystania z nieruchomości, jak np. nieprzyjemny zapach pochodzący z oczyszczalni ścieków.

Roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem jest możliwe tylko wtedy gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Społeczno - gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest określone przede wszystkim w planie zagospodarowania przestrzennego, a czasami także w decyzjach administracyjnych.  Z kolei przypadkiem przekroczenia przeciętnej miary zawsze będzie działanie, które jest bezpośrednim zagrożeniem dla zdrowia lub życia ludzkiego.

W przypadku gdy mamy do czynienia z immisją pośrednią posiadającą cechy z art. 144 k.c., roszczeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości pośredniej jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem to eliminowanie immisji lub ich ograniczenie  do poziomu nieprzekraczającego przeciętnej miary.

Tak więc w sytuacji, gdy nadmierny hałas pochodzący z nieruchomości sąsiada zakłóca spokój innych właścicieli mieszkań i dodatkowo nie jest generowany przez niewykraczające poza przeciętne miary korzystanie z mieszkania, stanowi zabronioną immisję, której można się sprzeciwić i żądać jej zaniechania. Opisana sytuacja może stanowić podstawę do wystosowania do sąsiada określonych roszczeń. W przypadku odmowy spełnienia obowiązków przez sąsiada, można wystąpić z roszczeniem na drogę postępowania sądowego.

Ewelina Dąbrowska