Użytkowanie wieczyste gruntu

Użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel, może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W swobodnym dysponowaniu tym prawem ograniczają go jedynie przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego oraz treść umowy oddającej mu grunt w użytkowanie wieczyste. Cechą wyróżniającą użytkowanie wieczyste gruntów jest to, że właścicielem gruntu pozostaje gmina lub Skarb Państwa, natomiast wzniesione na gruncie budynki, budowle i urządzenia stają się własnością użytkownika wieczystego.

Zbycie (przeniesienie) prawa użytkowania wieczystego powoduje, że jego nabywca wstępuje 
w prawa i obowiązki swojego poprzednika. Sposobem nabycia wcześniej ustanowionego prawa użytkowania wieczystego jest jego przeniesienie z dotychczasowego użytkownika wieczystego na inną osobę. Najczęściej następuje to w formie umowy sprzedaży, darowizny lub zamiany. Do nabycia użytkowania wieczystego w drodze umowy niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, co oznacza, że bez wpisu do księgi wieczystej prawo użytkowania wieczystego nie powstaje.  Bez wpisu nie dojdzie także do zmiany użytkownika wieczystego.

Zgodnie z brzmieniem art. 237 Kodeksu cywilnego do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Dla ważności takiej umowy wymagane więc będzie zachowanie formy aktu notarialnego (art. 237 w zw. z 158 k.c.). Co więcej, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy następuje dopiero na podstawie wpisu dokonanego w księdze wieczystej, ale ze skutkiem od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu. Dotyczy to także przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w drodze ugody zawartej przed sądem w sprawie o podział majątku wspólnego. Treść prawa użytkowania wieczystego wyznaczona jest, poza ustawami i zasadami współżycia społecznego, również umową o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Sposób korzystania z gruntu zgodnie z celem ustanowienia tego prawa powinien być ujawniony w księdze wieczystej.

Należy mieć ponadto na uwadze, że wraz z nabyciem użytkowania wieczystego gruntu, nabywamy także prawo własności budynków, które znajdują się na gruncie użytkowanym wieczyście. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje bowiem z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Nabywca uzyskuje więc jednocześnie dwa prawa, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków na tym gruncie się znajdujących.

Ewelina Dąbrowska