Deweloper w kagańcu - kilka słów o tzw. ustawie deweloperskiej.

   Z punktu widzenia nabywców lokali deweloperskich, ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377), zwana popularnie „ustawą deweloperską”, jest dobrym posunięciem prawodawczym. Szereg jej uregulowań rzeczywiście chroni nabywców lokali. Ustawa ta normuje:

- środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę,

- zasady i tryb zawierania umów deweloperskich,

- obowiązki przedkontraktowe dewelopera,

- treść umowy deweloperskiej,

- prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej,

- zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

   Można jednak odnieść wrażenie, że ustawodawca, mając na względzie dobre intencje ochrony nabywców lokali, nieco przesadził, nakładając na deweloperów – szczególnie tych drobniejszych, działających na małą skalę - daleko idące obowiązki. Najbardziej rzucające się w oczy są regulacje wprowadzające w przedsięwzięcia deweloperskie podmiot trzeci – bank. Otóż deweloper ma obowiązek zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego), na którym bank ewidencjonuje wpłaty dokonywane przez przyszłych nabywców lokali i wypłaty na poczet inwestycji budowlanej. Bank sprawdza postępy inwestycji, a po stwierdzeniu zakończenia kolejnych jej etapów wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym. Oczywiście koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie rachunku powierniczego obciążają dewelopera. Czyli bank występuje tu w roli gwaranta, że pieniądze wpłacane przez przyszłego nabywcę lokalu nie zostaną przez dewelopera sprzeniewierzone.

  Natomiast zastrzeżenia może budzić przepis, zgodnie z którym umowa o prowadzenie rachunku powierniczego może być wypowiedziana wyłącznie przez bank. Absolutne wyłączenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego (dewelopera) narusza naczelne zasady prawa cywilnego, jakimi są zasada autonomii woli stron i zasada swobody umów.

   Deweloper zostaje zmuszony do kontynuowania umowy z bankiem prowadzącym rachunek powierniczy nawet w sytuacji, gdy umowa ta jest wykonywana przez bank w sposób nienależyty, z rażącym pokrzywdzeniem dewelopera (lub z naruszeniem interesów nabywców) lub nie jest przez bank wykonywana w ogóle (przykładowo: bank nie prowadzi kontroli zakończenia etapów inwestycji i nie potwierdza ich wykonania przez dewelopera, a w konsekwencji nie wypłaca deweloperowi należnych mu środków). Co więcej, ustawa nie stwarza nawet możliwości, by w przypadku nienależytego wykonywania umowy przez bank umowa ta mogła być na żądanie dewelopera rozwiązana przez sąd.

  Ustawa nie wprowadza też żadnego terminu wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przez bank. Teoretycznie umowa taka może więc zostać wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym na dzień doręczenia deweloperowi oświadczenia o wypowiedzeniu. Od tego dnia bank zwolniony zostaje z obsługi rachunku powierniczego, co może powodować poważne komplikacje praktyczne, związane z wykonywaniem przez dewelopera i nabywcę umowy deweloperskiej. Nabywca nie mógłby dokonywać wpłat na rachunek powierniczy w terminach wynikających z umowy deweloperskiej, a deweloper nie mógłby otrzymywać wypłat z rachunku, mimo zakończenia kolejnych etapów inwestycji.

   Jak widać ustawa deweloperska, w zamyśle chroniąca nabywców lokali, może w praktyce doprowadzić do sytuacji niekorzystnych tak dla dewelopera, jak i samych nabywców.

Łukasz Pośpiech