Czym właściwie jest hipoteka?

                Zasada numerus clausus  ograniczonych praw rzeczowych, sformułowana w art. 244 Kodeksu Cywilnego, za takie prawa uznaje użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz właśnie hipotekę. Jest więc ona ograniczonym prawem rzeczowym, ustanawianym  na nieruchomości lub prawach – użytkowaniu wieczystym, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu lub zabezpieczonych nią wierzytelnościach.

                Szczegółowa regulacja hipoteki znajduje się w art. 65 i następnych Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Warto zauważyć, iż jej treść jest analogiczna jak treść zastawu, przy czym, zgodnie z art. 1025 §1 Kodeksu Postępowania Cywilnego wierzyciel hipoteczny podlega zaspokojeniu w V, a nie w VIII kolejności. W związku z tym, wobec hipoteki obowiązują podobne zasady, jak wobec zastawu.

Zgodnie z art. 68 ukwh, hipoteka, tutaj w przeciwieństwie do zastawu,  może zabezpieczać tylko wierzytelności pieniężne. Wierzytelność taka musi być wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej, nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby była to waluta obca. Warto jednak zauważyć, iż ewentualna waloryzacja nie powoduje waloryzacji hipoteki – polski Kodeks Cywilny nie przewiduje takiej możliwości.

Instytucja hipoteki łącznej, sformułowana w art. 76 ukwh, przypomina nieco solidarność dłużników – wierzyciel ma kilka hipotek na kilku nieruchomościach i wedle swojego wyboru może zaspokoić się z jednej lub wielu nieruchomości w  wybranych przez siebie proporcjach.  Powstaje ona w skutek umowy (możliwość taka istnieje od 2001 roku) lub ex lege w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. I tak:

- wyjątkowo (art. 76 § 4 ukwh) w przypadku podziału nieruchomości następuje podział hipoteki

- w sytuacji z art. 90 ukwh nabywca części nieruchomości obciążonej hipoteką łączną ma roszczenie do wierzyciela o zwolnienie jego gruntu spod hipoteki; w pozostałych przypadkach nabywca gruntu obciążonego hipoteką łączną może jedynie prosić wierzyciela o zwolnienie jego gruntu spod hipoteki. Zwolnienie takie, nastąpi wtedy w trybie art. 236 KC

Poza hipoteką łączną wyróżnia się również tak zwaną hipotekę kaucyjną, zabezpieczającą istniejącą lub przyszłą wierzytelność do oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka taka, zgodnie z art. 69 KC zabezpiecza także odsetki i koszty postępowania, pod warunkiem, że mieszczą się one w kwocie najwyższej. Istnieje możliwość zmiany hipoteki zwykłej na kaucyjną lub odwrotnie, przy zastosowaniu przepisów o zmianie treści ograniczonych praw rzeczowych, z tym, że nigdy nie jest wymagana zgoda osób trzecich, gdyż taka zamiana nie może naruszyć ich praw.

Kolejnym rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa, uregulowana w art. 109-112 ukwh, która powstaje wskutek orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej. Może ona mieć postać hipoteki łącznej, ale tylko w wypadkach z art. 111¹.

Omawiając hipotekę, nie można zapomnieć o przepisach art. 79-83 ukwh, regulujących kwestię przelewu wierzytelności hipotecznej. Podobnie jak w przypadku wierzytelności zabezpieczonej zastawem przeniesienie hipoteki jest możliwe tylko z przelewem wierzytelności hipotecznej.

Jeśli chodzi o zakres obciążenia hipoteką, to obciąża ona nie tylko nieruchomość, ale także jej przynależności. Należy w tym miejscu pamiętać, iż byłe części składowe oraz byłe przynależności mimo ich zbycia nadal są obciążone hipoteką jeżeli pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki a umowa została zawarta na piśmie z datą pewną.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art. 94-101 zawiera przepisy dotyczące wygaśnięcia hipoteki. Należy między innymi wiedzieć, że:

- hipoteka wygasa w razie jej bezpodstawnego wykreślenia z Księgi Wieczystej po upływie 10 lat

- hipoteka wygasa w razie wygaśnięcia prawa na którym była ustanowiona, z tym, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego wierzyciel hipoteczny nabywa ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 33 ust 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Karol Obrębski