Prawo sąsiedzkie.

Kodeks cywilny regulując kwestię własności, zawiera również przepisy tą własność ograniczające. To, że jesteśmy właścicielami nieruchomości – domu z ogródkiem, czy też mieszkania bądź działki za miastem, nie uprawnia nas do korzystania z naszej własności w sposób absolutnie dowolny i niczym nieograniczony. Z powyższego faktu raczej każdy zdaje sobie sprawę, w szczególności każdy wie, że nie może rozpalić ogniska na środku pokoju swojego mieszkania, czy też słuchać głośno muzyki o godzinie 3 nad ranem, ale już nie każdy z nas zdaje sobie sprawę, że jeżeli gałęzie z jego drzewa przechodzą na nieruchomość sąsiednią, sąsiad ma pełne prawo do ich ścięcia oraz zabrania owoców, które spadły na jego posesję, gdyż owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. W przypadku ścięcia gałęzi sąsiad powinien jednak przed tym wyznaczyć nam odpowiedni termin do ich usunięcia. Żyjąc wiec w społeczności lokalnej warto zadbać o poprawne relacje z naszymi sąsiadami i nie tylko znać swoje prawa, ale i również ciążące na nas obowiązki.

Z faktu sąsiedztwa nieruchomości wynika wzajemna między nimi zależność. Prawidłowe korzystanie ze swojej nieruchomości wymaga ingerencji w sferę praw sąsiada, co powoduje wzajemne ograniczenie prawa własności. Ustawodawca w kodeksie cywilnym przewidział szereg sytuacji, kiedy wzajemne uprawnienia sąsiadów będą na siebie zachodzić i uznając za konieczne, wprowadził odpowiednie regulacje, których nieprzestrzeganie spowoduje naruszenie prawa i da drugiej stronie sporu możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest wiec zapobieganie konfliktom na gruncie sąsiedztwa nieruchomości. Jedną z podstawowych zasad, jest regulacja nakładająca na właściciela nieruchomości, przy wykonywaniu przez niego swego prawa, obowiązek powstrzymywania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Jeżeli natomiast nieruchomość sąsiednia nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest odpłatnie albo w sposób umowny pomiędzy sąsiadami, albo w przypadku braku dojścia do porozumienia na drodze sądowej.

Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego regulujących stosunki sąsiedzkie możemy wyprowadzić powszechny zakaz dotyczący immisji bezpośrednich i pośrednich, które wpływają w sposób istotny na prawo własności sąsiada, wobec którego pewne działania są kierowane. Immisje bezpośrednie stanowią celowe i bezpośrednie działania polegające na kierowaniu określonych substancji np. wody, ścieków, pyłów na inną nieruchomość. Charakter immisji bezpośrednich jest zbliżony do fizycznej ingerencji. Natomiast immisje pośrednie nie stanowią już zamierzonego działania na nieruchomość sąsiednią, ale są ubocznym skutkiem różnych działań sąsiada, które stanowią wykonywanie przez niego jego prawa własności. Właściciel koncentruje się na wykonywaniu swojego prawa, zakłócając sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Jednak nie wszystkie immisje pośrednie są zakazane, w przeciwieństwie do immisji bezpośrednich, które generalnie są zakazane jako naruszające prawo własności. Za przykład immisji pośredniej naruszającej prawo własności można podać prowadzenie przez sąsiada pasieki oraz narażenie osób zamieszkujących sąsiednią nieruchomość na użądlenia przez częste przeloty pszczół przez ich nieruchomość, uniemożliwiające lub utrudniające tym samym prace w ogrodzie. Za immisję pośrednią będzie również niewątpliwie uznane działanie powodujące nadmierny hałas, będący skutkiem ubocznym korzystania przez sąsiada z jego nieruchomości.

W przypadku, gdy porozumienie z sąsiadem staje się niemożliwe, sąsiad, którego korzystanie z nieruchomości staje się utrudnione na wskutek działania drugiego sąsiada, może dochodzić swoich praw przed sądem. Musi jednak wtedy udowodnić, że działania sąsiada przekraczają w swej uciążliwości wskaźnik przeciętnej miary. Przeciętną miarę ustala się, biorąc pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, stanowiące przeznaczenie nieruchomości według planów zagospodarowania przestrzennego, uchwalonych zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz stosunki miejscowe, czyli przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie. Wnosząc powództwo do sądu można domagać się zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a w przypadku zaistnienia szkody majątkowej, odszkodowania.

Katarzyna Basista