Na czym polega instytucja hipoteki przymusowej?

Czym jest hipoteka zasadniczo każdy wie. Biorąc kredyt mieszkaniowy bank najczęściej żąda od nas ustanowienia takiego ograniczonego prawa rzeczowego na nabywanej nieruchomości, aby zabezpieczyć sobie spłatę długu.  Jest to dla niego bardzo wygodne. Ma wtedy możliwość dochodzenia swojej wierzytelności z nieruchomości obciążonej bez względu na to kto będzie jej właścicielem i z pierwszeństwem zaspokojenia się przed osobistymi wierzycielami właściciela nieruchomości. Hipoteka powstaje w wyniku umowy lub jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości.

Hipoteka przymusowa jest natomiast pewnego rodzaju środkiem egzekucyjnym i prowadzi do zabezpieczenia możliwości dochodzenia roszczenia stwierdzonego w tytule egzekucyjnym. Nie powstaje więc ona ani na podstawie umowy stron, ani jednostronnego oświadczenia woli. Jak sama jej nazwa stanowi, może zostać ustanowiona bez zgody właściciela nieruchomości. Następuje to wtedy, gdy wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym złoży wniosek o wpis takiej hipoteki na nieruchomości dłużnika.

Tytułem wykonawczym może być:

• orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
• akty notarialne określone powyżej, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości, na której chcemy wpisać hipotekę przymusową. Formularz wniosku możemy uzyskać w siedzibie sądu wieczystoksięgowego lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wpis ma charakter konstytutywny tzn. od tego momentu hipoteka przymusowa wywiera wszystkie skutki prawne z nią związane. Bardzo ważne jest aby tytuł wykonawczy został dołączony do wniosku w oryginale. W przeciwnym razie sąd odrzuci wniosek, nawet gdy wnioskodawca przedłoży notarialnie potwierdzony jego odpis.

Hipotekę przymusową można otrzymać także na podstawie postanowienia sądu, postanowienia prokuratora i decyzji administracyjnej.  

Wpisanie hipoteki przymusowej jest bardzo korzystne dla wierzyciela. Stanowi ona wysoce skuteczny środek dochodzenia swoich należności. Wierzyciel uzyskuje przez to pierwszeństwo przed innymi wierzycielami, wyłączając oczywiście tych, którzy złożyli wniosek o wpis hipoteki przymusowej przed nim. Tak jak przy zwykłej hipotece może zaspokoić się z nieruchomości bez względu na zmianę jej właściciela. I najważniejsze. Jego roszczenie będzie istniało nawet wtedy, gdy przedawni się wierzytelność, będąca podstawa wpisu hipoteki przymusowej, ponieważ wpisy hipoteczne nie ulegają przedawnieniu i wygasają dopiero z chwilą zaspokojenia wierzytelności lub złożenia sumy dłużnej do depozytu sądowego.  

Paweł Chrząszcz