Wykup mieszkania komunalnego.

Wynajmujący mieszkania od gminy mogą stać się jego właścicielami za cenę znacznie poniżej wartości rynkowej mieszkania, po spełnieniu pewnych warunków. Szczegółowo te kwestie reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, będąca podstawą takiego zbycia oraz wydawane na jej podstawie uchwały poszczególnych dzielnic i gmin w danych miejscowościach.

Na podstawie innych przepisów gminy zobowiązane są też uchwalać wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz określać zasady wynajmowania mieszkań wchodzących w skład tego zasobu. W tym akcie określany jest m.in. plan sprzedaży lokali gminnych w kolejnych latach, co stanowi pierwszy podstawowy warunek nabycia mieszkania od gminy. Można więc już wcześniej zapoznać się z planami sprzedażowymi gminy, ponieważ programy gospodarowania uchwalane są co najmniej na pięć kolejnych lat. Szanse na uwzględnienie lokalu w planach sprzedażowych gminy są większe, jeżeli w budynku, w którym znajduje się interesujący nas lokal, dokonano już innych sprzedaży. Z oczywistych względów niemożliwe będzie nabycie lokalu, który nie jest samodzielnym lokalem mieszkaniowym lub jego stan prawny nie jest uregulowany.

Właściwy organ gminy sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Często zdarza się też tak, że gmina sama kontaktuje się z najemcą mieszkania gminnego i proponuje mu sprzedaż. Ma to miejsce szczególnie wtedy, gdy koszty utrzymywania mieszkaniowego zasobu gminy są na tyle wysokie, że sprzedaż lokali wynika z zasad racjonalnego gospodarowania zasobem.

Podczas zbywania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy pierwszeństwo nabycia przyznano osobom fizycznym lub prawnym, spełniającym jeden z następujących warunków:

1. przysługiwanie roszczenia o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów, jeżeli osoba złoży wniosek o nabycie przed terminem określonym w ww. wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży;
2. bycie poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości, pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. lub jego spadkobiercą, jeżeli osoba złoży wniosek o nabycie przed terminem określonym w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży;
3. bycie najemcą lokalu mieszkalnego, którego najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Zgoda gminy na wykup i spełnienie któregoś z powyższych warunków to w zasadzie podstawowe przesłanki możliwości wykupu. Pamiętać jednak należy, że gmina jako podmiot zobowiązany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej może wprowadzić dodatkowe obostrzenia i ma w tej kwestii całkowitą swobodę. Jako inne wymogi najczęściej pojawia się więc nieposiadanie przez najemcę innego lokalu mieszkalnego. Trzeba przy tym pamiętać, że warunek ten nie zostanie spełniony, jeżeli małżonek najemcy posiada takie prawo. Wówczas gmina może nawet wypowiedzieć dotychczasową umowę najemcy-współmałżonkowi, nieposiadającemu innego lokum. Równie często wymagane jest przedstawienie odpowiednich zaświadczeń potwierdzających niezaleganie z czynszem oraz właściwy stan techniczny lokalu.

Procedura nabycia lokalu od gminy trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. W terminie określonym w wykazie należy złożyć w wydziale mieszkalnictwa właściwej gminy dokumenty takie jak: decyzja o przydziale najmu, umowa najmu, zaświadczenie o zameldowaniu, kserokopia dowodu osobistego, wymagane zaświadczenia, a w przypadku spadkobierców akt zgonu i stwierdzenie nabycia spadku.

W podaniu o wykup mieszkania powinno się określić formę spłaty z ewentualną propozycją harmonogramu spłat. Po złożeniu dokumentów mieszkanie zostanie wycenione przez rzeczoznawcę, wraz z przynależnymi do niego innymi pomieszczeniami i udziałami w nieruchomości wspólnej. Nabywca nie spłaca jednak kwoty równej rynkowej wartości mieszkania, ponieważ gmina zasadniczo przydziela bonifikaty, mogące wynieść nawet 99% rynkowej wartości mieszkania. Szanse na wysoką bonifikatę mają przede wszystkim osoby, które zadeklarują zapłatę od razu całej kwoty, długo są najemcami lokalu lub budynek z lokalami jest stary i wymagający remontu.

Jeżeli potencjalny nabywca zaakceptuje cenę i bonifikatę podpisywana jest umowa w formie aktu notarialnego, przenosząca własność i będąca podstawą wpisania nabywcy do księgi wieczystej jako właściciela.

Z wykupem mieszkań od gminy związany jest pewien paradoks. Zdarza się tak, że koszty przejęcia mieszkania (koszty notarialne, wycena rzeczoznawcy, księga wieczysta itd.) przewyższają znacznie cenę płaconą za lokal. Trzeba mieć to na uwadze i przygotować wystarczające środki.

Na koniec jeszcze jedna, ważna uwaga. Nabycie mieszkania z bonifikatą, czyli po obniżonej cenie ma swoje skutki na przyszłość. Późniejsza sprzedaż takiego mieszkania lub zmiana jego przeznaczenia na lokal użytkowy spowoduje konieczność zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty. Granicę stanowi w przypadku lokali mieszkalnych 5-letni okres liczony od chwili nabycia. Nie dotyczy to jednak zbycia na rzecz osoby bliskiej (chyba, że ta w okresie 5-letnim od nabycia zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele uzasadniające udzielenie bonifikaty), zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczona lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe lub, gdy środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Paweł Chrząszcz