Kiedy najemca może żądać od wynajmującego wartości nakładów poczynionych na rzecz najętą?

Ulepszenia stanowią poczynione przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają wartość lub użyteczność tej rzeczy. Nie są to natomiast drobne nakłady, które na mocy art. 622 § 2 obciążały najemcę, nie są to również nakłady konieczne i inne nakłady, które zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 k.c. obciążają wynajmującego (tak Sąd Najwyższy w wyroku  z dnia 5 marca 2008 r V CSK 418/07). Ulepszenia dotyczą nakładów poczynionych w trakcie trwania najmu.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 14 października 2009 r. V CSK 111/09 „przy zwrocie nakładów i wydatków istotne jest czy uprawniony uzyskał rzeczywistą korzyść; nakłady zwrotne muszą być użyteczne, zwiększające wartość jego majątku w chwili zwrotu, a nie w innym, dowolnie dobranym momencie”.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie ze stanowiskiem sądów powszechnych wartość ulepszeń o jakich mowa w art. 676 k.c. nie może być utożsamiana w prosty sposób z sumą wydatków poniesionych na ich dokonanie (tak Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 25 kwietnia 2012 r. I ACa 284/12).

Zgodnie z art. 676 k.c. jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jest to tzw. upoważnienie przemienne.  W zakresie umowy strony mogą przewidzieć inne sposoby rozliczeń, niż te przewidziane w przywołanym przepisie.

Roszczenia najemcy wynikające z art. 676 k.c. przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (SN wyrok z 30 listopada 2000 r., I CKN 924/98, OSNC 2001, nr 6, poz. 92).

Maksymilian Szeląg-Dylewski