Nie zawsze można żądać przywrócenia stanu poprzedniego w przypadku najmu i dzierżawy.

Żądanie przywrócenia stanu poprzedniego dzierżawionej rzeczy powinno być stosowane w wyjątkowych wypadkach. Tak uznał Sąd Najwyższy w wydanym przez siebie wyroku o sygnaturze akt: IV CSK 44/13.

Wyrok zapadł na kanwie następującego stanu faktycznego. Przedsiębiorca wydzierżawił od miasta na 10 lat teren o powierzchni 1,2 ha w rejonie stadionu sportowego, nad Narwią. Działka leżała na terenie podmokłym, była zarośnięta i zaniedbana. Najemca dokonał nakładów na ową nieruchomość (wyrównanie i uporządkowanie terenu). Niestety po niespełna pięciu latach dzierżawy miasto zerwało umowę z przedsiębiorcą. Jako powód podało, że dzierżawca wystawił na terenie działki, bez zgody miasta, banery reklamowe.

Władze miasta zażądały od dzierżawcy, by przywrócił działkę do poprzedniego stanu (by rozebrał usypane wały i wywiózł ziemię oraz gruz użyte do wyrównania terenu).

Zgodnie bowiem z art. 676 Kodeksu Cywilnego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.  

Najemca nie zgodził się z żądaniem władz miasta, ponieważ przywrócenie stanu poprzedniego wiązałoby się z niewspółmiernie wysokimi kosztami. Spór znalazł swój finał w Sądzie Najwyższym.

W uzasadnieniu SN stwierdził, że proponując najemcy terenu czy lokalu przywrócenie jego stanu poprzedniego, czyli sprzed umowy najmu, trzeba uwzględnić, czy jest to uzasadnione ekonomicznie. W przeciwnym razie może to być nadużycie prawa. 

Tym samym Sąd przyznał rację najemcy dodając przy tym, że przywrócenie stanu poprzedniego działki mogłoby bowiem kosztować więcej niż sama działka. To oznaczałoby, że miasto zamierza skorzystać ze swego uprawnienia w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.