Prace nad regulacją odwróconej hipoteki i renty dożywotniej.

Rada Ministrów zajęłą się wczoraj m.in. proponowanym przez resort gospodarki projektem regulacji dotyczącej tzw. renty dożywotniej i odwróconego kredytu hipotecznego. Instytucje te zaczynają cieszyć się w Polsce coraz większą popularnością, ale nadal brakuje regulacji ich dotyczących, co sprzyja nadużyciom. Obecnie podstawą zawierania tego typu umów są ogólne przepisy prawa cywilnego normujące zobowiązania umowne.

Wymienione wyżej instytucje mają podobny charakter, ale różnią się zasadniczo przy głębszej analizie. Odwrócony kredyt hipoteczny, jak sama nazwa wskazuje, to  instytucja o charakterze kredytowym, ale skierowana do osób starszych. Dzięki niej osoby w podeszłym wieku, posiadające dom, mieszkanie lub inne prawo do nieruchomości (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) mogą poprawić swoją aktualną sytuację finansową. Podpisując z bankiem umowę odwróconego kredytu hipotecznego zyskują oni comiesięczne lub jednorazowe świadczenie pieniężne w zamian za zabezpieczenie wysokości tych świadczeń hipoteką ustanowioną na ich własności. Po śmierci świadczeniobiorcy, właścicielem nieruchomości stanie się  bank. Spadkobiercy zmarłego będą mogli jednak zdecydować o dalszym losie nieruchomości, ponieważ po śmierci uprawnionego bank wystąpi do nich o spłatę kredytu. Gdy wyrażą taką wolę, będą mogli spłacić kredyt, który zaciągnięty został przez świadczeniobiorcę w wysokości odpowiadającej wartości wypłaconych mu świadczeń. Wtedy nieruchomość przejdzie na ich własność. Brak spłaty kredytu spowoduje, że właścicielem zostanie bank, ale będzie on miał obowiązek wypłacić spadkobiercom różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wysokością świadczeń otrzymanych za życia przez uprawnionego z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego. Bank ma więc możliwość przejęcia własności nieruchomości dopiero po śmierci pobierającego świadczenie. Już teraz szacuje się, że sumaryczna kwota wypłacana, czy to świadczeniobiorcy, czy ewentualnie spadkobiercom wyniesie ok. 50% wartości nieruchomości.

Chwila przejścia własności to zasadnicza różnica w momencie przeciwstawienia odwróconego kredytu hipotecznego dożywotniej rencie. W tym drugim przypadku przeniesienie własności na bank nastąpi bezwarunkowo już w chwili podpisania umowy o rentę dożywotnią. Mając już nieruchomość, bank będzie wypłacał przyrzeczone świadczenie pieniężne do momentu śmierci dożywotnika. Spadkobiercy nie będą mieli żadnych roszczeń do banku o wykup nieruchomości. Ze względu na sprzedażowy charakter dożywotniej renty oraz konieczność odpowiedniego zabezpieczenia, postulowane są różne zmiany pozwalające rozwiązać umowę i uchylić jej skutki. Konieczne będzie też stworzenie prawidłowych i realnych schematów szacowania długości wieku pobierającego rentę.

Wprowadzane przepisy unormują szczegółowo katalog instytucji uprawnionych do zawierania umów o odwróconą hipotekę i rentę dożywotnią. W tym kontekście dużo bardziej wymagająca jest renta dożywotnia. W przeciwieństwie do odwróconego kredytu hipotecznego, pojawia się konieczność zabezpieczenia osoby starszej na wypadek nieuczciwych działań drugiej strony. Musi ona mieć zagwarantowane prawo dożywotniego pozostawania w lokalu lub do ewentualnego powrotnego przeniesienia własności. Ministerstwo gospodarki proponuje, aby instytucje z którymi podpisywane będą takie umowy podlegały kontroli Komisji Nadzoru Finansowego, a ich kapitał zakładowy wynosił minimum 2 mln euro. KNF uważa z kolei, że prawo do zawierania takich umów powinny uzyskiwać tylko zakłady ubezpieczeniowe, ze względu na podobny charakter występującego ryzyka. Ponadto, będą one musiały tworzyć fundusz rezerwowy na pokrycie zobowiazań z tytułu zawartych umów i przedstawiać sprawozdania o wartości i ilości zawartych umów.

Paweł Chrząszcz