SN: właściciel nie może w umowie z najemcą zrzec się prawa do żądania zwrotu wynajętej nieruchomości.

Przed Sądem Najwyższym zakończyło się interesujące postępowanie dotykające istoty własności oraz charakteru prawnego umowy najmu. Orzeczenie zapadło w sprawie, w której właściciel i najemca toczyli spór przedmiotem którego była nieruchomość budynkowa położona w Warszawie.

Najemca legitymował się umową najmu z 1980 r. zawartą jeszcze z poprzednim właścicielem obiektu. Po jego śmierci własność nabył nowy właściciel, który w procesie przed Sądem Najwyższym był drugą stroną postępowania. Przyczyną zaś jego wszczęcia był fakt, że jako, że uważał siebie za pełnoprawnego właściciela zażądał w 1993 r., aby najemca wyprowadził się z nieruchomości. Swoje żądanie poparł argumentacją, iż zawarta z poprzednim właścicielem umowa najmu wygasła i w chwili obecnej nie wiąże już stron. Nadto zaś on jako właściciel, nie wyraża woli by podpisywać z najemcą kolejną umowę.

Najemca nie chciał jednak wyprowadzić się dobrowolnie. Zakwestionował zatem przejście własności na nowego właściciela, przypisując ją sobie. Kobieta twierdziła, że w 1977 r., kupiła dom od poprzedniego właściciela za cenę  120 tys. zł. Co prawda w związku z tym, że umowa sprzedaży nie była zawarta w przepisanej prawem formie tj. w formie aktu notarialnego, nie mogła zostać wpisana i uwidoczniona w księdze wieczystej. Niejako dla odzwierciedlenia stanu faktycznego i by mieć formalny tytuł do zamieszkiwania, zawarto ze zbywcą jeszcze jedną umowę najmu tym razem na okres trzech lat.

Sytuację komplikował jednak fakt, że w 1983 r. pierwotny właściciel, który miał ją  zbyć w drodze sprzedaży 6 lat wcześniej, przekazał obiekt w formie darowizny na rzecz obecnego właściciela. Ten zaś zadbał o wpisanie swego prawa własności do księgi wieczystej dla nieruchomości. Najemca zaś zamieszkiwała w domu przez cały czas trwania umowy najmu, jak i po jej ustaniu.

Sprawa trafiła na drogę sądową. W procesie właściciel dochodził, aby najemca opróżnił dom, z kolei najemca zażądał, by właściciel zwrócił wydatki związane z nakładami na nieruchomość. Najemca twierdził bowiem, że własnym sumptem wykonał szereg prac i inwestycji w szczególności wykonał dojazd do drogi głównej, montaż instalacji elektrycznej i kanalizacji oraz szereg ulepszeń w otoczeniu obiektu. Wartość nakładów ocenił na kwotę 80 tys. zł i zapłaty takiej kwoty domagał się w postępowaniu od właściciela.

Spór w I instancji rozstrzygał Sąd Okręgowy, który uznał, że najemca nie ma podstawy prawnej do korzystania z domu. W konsekwencji orzekł, że ma zwrócić opróżniony budynek prawowitemu właścicielowi. W orzeczeniu Sąd stwierdził ponadto, że nakłady jakie najemca poczynił na rzecz nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu oraz w późniejszym czasie jego tam zamieszkiwania nie mogą być zwrócone przez właściciela, a to z uwagi na zasadę czynienia ich w złej wierze. Zdaniem Sądu, skoro najemca wiedział, że nie jest właścicielem domu to może żądać wyłącznie wydatków, które były niezbędnie konieczne (nakłady konieczne), a i tylko wtedy gdyby właściciel dzięki tym wydatkom się wzbogacił. W przekonaniu Sądu Okręgowego wydatki czynione na przedmiotową nieruchomość nie były zaś konieczne, w związku z czym po stronie obecnego właściciela nie ma obowiązku ich zwrotu.

Rzecz jasna najemca nie zgodził się z takim rozstrzygnięciem, czemu dał wyraz wnosząc apelację. Sąd apelacyjny nie podzielił jednak wywodów odwołania i apelację oddalił. Wynajmująca zaskarżyła więc ten wyrok do Sądu Najwyższego. W jego przekonaniu poprzedni właściciel, podpisując w latach 70-tych umowę sprzedaży a następnie w 1980 z umowę najmu, przyjął na siebie zobowiązanie w umowie, że nigdy nie będzie żądać zwrotu domu. Obietnica ta stanowić miała bezterminową gwarancję dla najemcy, którego nie można było wpisać jako właściciela do księgi wieczystej. Zapewnienie zbywcy uprawniać miało ponadto nabywcę do wykonywania wszystkich praw, jakie ma właściciel. Doniosłość tej obietnicy zdaniem najemcy rozciągała się i wiązała także obecnego właściciela, który jej zdaniem również nie mógł domagać się od niego zwrotu nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku stwierdził jednak, że właściciel nie może złożyć tego typu obietnicy. Taka umowa naruszałaby prawo, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego właściciel może jedynie obiecać, że nie będzie chciał zwrotu budynku przez określony w umowie czas, nie zaś bezterminowo. Inne przyjęcie godziłoby w istotę własności. Jednocześnie Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego i nakazał mu jeszcze raz rozpatrzyć sprawę, w zakresie dotyczącym roszczeń najemcy o zwrot wydatków poczynionych na przedmiotową nieruchomość.

(SN z dnia 29.08.2013, I CSK 711/12)

Piotr Bryndal