Służebności gruntowe i osobiste

Opis instytucji służebności rozpocząć należy od wytłumaczenia samej definicji tego pojęcia. Otóż, jest to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, tak zwanej nieruchomości władnącej, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb danej osoby fizycznej i jest to tak zwana służebność osobista. O przepisach dotyczących służebności traktują art. 285-305 Kodeksu Cywilnego.

I tak, art. 285 KC dzieli służebności gruntowe ze względu na ich treść na:

1. bierne – a więc takie, w których właściciel nieruchomości obciążonej w pewnym zakresie nie może korzystać z własnej rzeczy, jak na przykład służebność widoku, polegająca na tym, iż nie można zasłaniać widoku sąsiadowi, albo właściciel nie może wykonywać określonych uprawnień względem nieruchomości sąsiedniej, na przykład zbierać owoców. Co ciekawe, Sąd Najwyższy w swoim wyroku uznał, że służebność widoku związana z otwieraniem okna na zewnątrz i korzystaniem z kolumny powietrza sąsiada jest służebnością czynną.
2. czynne – uprawniony może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej i chodzi tu na przykład o służebność drogową. Warto zaznaczyć, iż tylko te służebności można posiadać, zgodnie z rozumieniem art. 352 KC, co w konsekwencji oznacza, iż tylko je można zasiedzieć (art. 292 KC; zob. artykuł z dnia 9 września 2011 roku pt.: „Zasiedzenie”).

Regułą jest, iż właściciel nieruchomości obciążonej służebnością – zgodnie z art. 289 KC – nie może być zobowiązany do jakichkolwiek działań. Właśnie tym, różni się służebność od ciężaru realnego, w przypadku którego, właściciel nieruchomości obciążonej jest zobowiązany na przykład do świadczeń pieniężnych na rzecz uprawnionego. Obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej mogą więc polegać na zaniechaniu lub znoszeniu. Wyjątek od tej zasady stanowi art. 289 § 1 KC, stanowiący, że jeżeli służebność polega na przykład na prawie czerpania wody ze studni sąsiada, to strony mogą umówić się w ten sposób, że obowiązek konserwacji studni będzie ciążył właśnie na właścicielu nieruchomości obciążonej.

Szczególną uwagę zwrócić należy na przepisy art. 290 i 291 KC oraz 294 i 295 KC, które regulują wypadki, w których właściciel nieruchomości obciążonej (nigdy uprawniony!!) może żądać konstytutywnego orzeczenia sądowego, na mocy którego nastąpi zmiana treści służebności albo jej zniesienie.

Jak już wyżej wspomniano służebność można zasiedzieć, które to prawo reguluje art. 292 KC. Zgodnie z nim, przesłankami zasiedzenia są:

1. posiadanie służebności – chodzi oczywiście tylko o służebność czynną, które musi być nieprzerwane. Uznaje się, iż nie każde korzystanie z cudzego gruntu jest posiadaniem służebności, często, jest to tylko stosunek grzecznościowy, tak zwane precarium, które nie umożliwia zasiedzenia.
2. upływ czasu – 20 lub 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary objęcia w posiadanie
3. musi być związane z korzystaniem z trwałego i widocznego urządzenia, na przykład utwardzonej drogi, mostu, ale już nie kolein. Według Sądu Najwyższego, urządzenie to musi być „urządzone” przez posiadacza służebności.

Służebność gruntowa wygasa na skutek nie wykonywania po upływie  lat 10. W przypadku natomiast służebności biernych, przez okres 10 lat musi trwać stan z nią sprzeczny, aby wygasła. Na przykład, aby osoba A straciła służebność widoku, to osoba B będzie musiała zasłaniać osobie A ten widok przez okres 10 lat.

                Służebności osobiste, to jest takie, które przysługują konkretnej osobie fizycznej regulują art. 196-305 KC. O ile więc służebności gruntowe mają na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej w rozumieniu art. 285 § 2 KC, o tyle służebności osobiste pełnią funkcje alimentacyjne i mają na celu zaspokojenie osobistych potrzeb konkretnej osoby fizycznej. Oznacza to w konsekwencji, iż gasną one z chwilą śmierci uprawnionego (art. 299  KC) oraz są niezbywalne, a więc uprawniony nie może nawet pozwolić innej osobie na korzystanie z nich (art. 300 KC). Warto zauważyć, iż w przypadku dopuszczania się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawna przez uprawnionego z tytułu służebności osobistej, właściciel nieruchomości obciążonej (i tylko on!!) może żądać zamiany służebności na rentę.

Jeśli zaś chodzi o służebność osobistą mieszkania, to może z niej korzystać nie tylko uprawniony, ale również osoby wymienione w art. 301 § 1 KC, a więc: małżonek, małoletnie dzieci oraz inne osoby przez niego utrzymywane lub potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Prawo dopuszcza możliwość umówienia się, iż po śmierci uprawnionego, służebność przysługiwać będzie jego najbliższym osobom - dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Karol Obrębski