Zasiedzenie

Zasiedzenie w rozumieniu przepisów aktualnie obowiązującego Kodeksu Cywilnego jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości, służebności gruntowej oraz przesyłu, użytkowania wieczystego oraz własności rzeczy ruchomej. Co ciekawe, instytucja zasiedzenia istniała w polskim prawie ziemskim już w okresie średniowiecza. Statut warcki, nadany przez Władysława Jagiełłę w 1423 roku, przewidywał okres 30 lat jako główną przesłankę zasiedzenia.            

             Obecnie, kwestię zasiedzenia regulują przepisy art. 172-176 Kodeksu Cywilnego. Przesłanki dotyczące kwestii zasiedzenia nieruchomości znajdują się w art. 172 i 173 KC. Zgodnie z nimi posiadanie nieruchomości musi być:

1. samoistne – w rozumieniu art. 336 KC posiadaczem rzeczy jest (…) ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel - posiadacz samoistny. Warto w tym miejscu wspomnieć jeszcze o treści art. 339 KC, który ustanawia domniemanie, iż ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Nie jest natomiast posiadaczem samoistnym, osoba która włada gruntem na podstawie na przykład umowy najmu czy użytkowania. W polskim systemie prawnym nie obowiązuje rzymska  zasada  nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest („nikt nie może sam sobie zmienić podstawy posiadania”), stąd wywodzi się, iż dzierżawca gruntu może stać się jego posiadaczem samoistnym, pod warunkiem, iż uzewnętrzni swoją wolę władania gruntem jak właściciel, czyli  na przykład przestanie spłacać czynsz najmu i zacznie płacić podatek od nieruchomości. Na marginesie warto zauważyć, iż zgodnie z wykładnią Sądu Najwyższego, jeżeli Skarb Państwa uzyskał władztwo nad gruntem na podstawie nieważnej decyzji o wywłaszczeniu, to w ogóle nie jest posiadaczem tej nieruchomości, ponieważ jego władztwo ma charakter publiczno-prawny. W konsekwencji oznacza to, iż Skarbowi Państwa w takiej sytuacji nie biegnie zasiedzenie.
2. nieprzerwane – domniemywa się ciągłość posiadania, a przemijające przeszkody wywołujące niemożność posiadania, takie jak na przykład powódź, nie przerywają posiadania. Zgodnie z treścią art. 345 KC posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane, przy czym, przywrócenie posiadania musi nastąpić na skutek wykonania orzeczenia sądowego lub tak zwanej dozwolonej samopomocy. Warto pamiętać, iż oddanie gruntu w posiadanie zależne nie powoduje utraty posiadania samoistnego. Przykładowo: osoba A posiada samoistnie grunt przez 15 lat i wynajmuje go osobie B. W takiej sytuacji, mimo, iż gruntem włada osoba B, to dla A termin zasiedzenia dalej biegnie.
3. upływ czasu – wynosi 20 lat, jeżeli posiadanie jest uzyskane w dobrej wierze (późniejsza zła wiara nie szkodzi) albo 30 lat, jeżeli  uzyskane w złej wierze.

W temacie zasiedzenia nieruchomości warto jeszcze wiedzieć, iż do 1 października 1990 roku nie było możliwe zasiedzenie nieruchomości państwowych, stąd termin ich zasiedzenia biegnie dopiero od powyższej daty. Obowiązywały wtedy również o 10 lat krótsze terminy, a więc w dobrej wierze było to 10, a w złej 20 lat. Jeżeli zatem ktoś zdążył zasiedzieć nieruchomość według powyższych, krótszych terminów to staje się właścicielem, jeżeli natomiast nie zdążył, to zasiedzenie biegnie dalej, ale już według nowych terminów.

Zasiedzieć może nie tylko całą rzecz, ale i udział we współwłasności rzeczy. Posługując się przykładem:

- osoba A i osoba B są współwłaścicielami rzeczy, przy czym A posiada samoistnie całą rzecz. W ten sposób może zasiedzieć udział B.

- osoba A i osoba B wspólnie kupiły nieruchomość, z tym, że B nie nabył jej współwłasności (np. poprzez wadę oświadczenia woli). W takiej sytuacji , B może zasiedzieć swój „udział” jeżeli będzie współposiadaczem tej nieruchomości w wymaganym okresie czasu.

                Jeśli chodzi natomiast o zasiedzenie ruchomości, to niezbędne przesłanki przewiduje art. 174 KC, a są to:

1. posiadanie – samoistne i nieprzerwane
2. upływ czasu – 3 lata
3. dobra wiara posiadacza – nie da się bowiem zasiedzieć ruchomości będąc w złej wierze, a dobra wiara musi istnieć przez cały okres posiadania ruchomości

Zgodnie z treścią art. 175 powoływanej ustawy, który jest wspólny dla zasiedzenia ruchomości i nieruchomości (tak jak i kolejny – art. 176 KC), należy odpowiednio stosować przepisy o przedawnieniu roszczeń. Są to w szczególności:

1. art. 121 KC – mówiący odpowiednio  o zawieszeniu biegu zasiedzenia
2. art. 122 KC – wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia w celu ochrony właścicieli rzeczy nie mających pełnej zdolności do czynności prawnych albo wobec których istnieje podstawa do orzeczenia całkowitego ubezwłasnowolnienia. Warto zaznaczyć, iż w przypadku nieruchomości art. 173 KC („jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela”) jest lex specialis.
3. Art. 123 KC – przerwanie biegu zasiedzenia – przerywa je zniesienie współwłasności albo wniesienie roszczenia windykacyjnego. Terminu nie przerywa natomiast wniesienie roszczenie posesoryjnego, gdyż powód w tym postępowaniu nie domaga się, aby sąd uznał jego prawo własności.

Aby w pełni rozumieć kodeksowe przepisy dotyczące zasiedzenia, nie wolno zapomnieć o treści art. 176 KC. Jeżeli bowiem w czasie biegu zasiedzenia nastąpi przeniesienia posiadania poprzez zbycie (zbywcą jest tak zwany posiadacz ad usucapionem, tj. taki, który może zasiedzieć daną rzecz) lub poprzez spadkobranie po dotychczasowym posiadaczu, to nowemu posiadaczowi dolicza się z mocy prawa, przy obliczaniu jego terminu zasiedzenia, czas posiadania poprzednika. Należy zaznaczyć, iż gdy chodzi o zasiedzenie nieruchomości, to jeżeli nowy posiadacz objął rzecz w dobrej wierze, natomiast poprzedni – w złej, to doliczenie czasu posiadania poprzednika następuje tylko gdy poprzednik posiadał rzecz dłużej niż 10 lat, a termin zasiedzenia dla aktualnego posiadacza wydłuża się do 10 lat.

                Kończąc rozważania na temat prawa zasiedzenia, warto pamiętać, iż następuje ono ex lege, dlatego można się na nie powoływać w każdy postępowaniu, nawet, jeżeli wcześniej nie zostało ono stwierdzone przez właściwy sąd. Najlepiej i najbezpieczniej jest jednak uzyskać sądowe stwierdzenie zasiedzenia na podstawie art. 609 i 610 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

Karol Obrębski