Uwłaszczenie - skuteczny sposób na nabycie własności .

Chociaż ustawa przewidująca uwłaszczenie gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych, tj. ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1971 r., Nr 27, poz. 250 z późn. zm.) została uchylona przez przepisy ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1982 r., Nr 11, poz. 81 z późn. zm.), w dalszym ciągu wywiera daleko idące skutki prawne.

Celem ustawodawcy było uporządkowanie skomplikowanych stosunków własnościowych, poprzez usankcjonowanie stanów posiadania gruntów w ramach gospodarstw rolnych. Przepisy ustawy z dnia 26 października 1971 r. wprowadziły więc liberalne zasady nabywania własności. W szczególności faktyczni posiadacze gruntów z dniem wejścia w życie ustawy, tj. z dniem 4 listopada 1971 r. z mocy prawa stawali się właścicielami posiadanych gruntów. Nabycie potwierdzały organy administracyjne, po przeprowadzeniu postępowania mającego na celu wykazanie spełnienia wymagań ustawy. Szybką procedurę wieńczył akt własności ziemi, który nie tworzył prawa, ale stanowił dokument potwierdzający nabytą własność i był podstawą wpisów prawa własności nieruchomości w księgach wieczystych. Postępowania uwłaszczeniowe w tym trybie prowadzone były do dnia 6 kwietnia 1982 r., kiedy to ogłoszona została i weszła w życie  - wspomniana już - ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, której art.  4 stanowi, że: „uchyla się ustawę z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych(…) ,z tym że pozostaje w mocy nabyta na jej podstawie własność nieruchomości oraz związane z tym nabyciem skutki prawne…”, a ponadto że: „rozpoznawanie spraw o stwierdzenie nabycia na podstawie tej ustawy własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego (…) przekazuje się sądom”. Dlatego też, mimo iż ustawa „uwłaszczeniowa” już nie obowiązuje, wciąż stosuje się ją przy rozpatrywaniu stanów faktycznych, które istniały na dzień 4 listopada 1971 r. tj. w chwili jej wejścia w życie.

Warto zatem bliżej przyjrzeć się sytuacjom, kiedy będzie można nabyć własność w drodze uwłaszczenia. Ustawodawca przewidział uwłaszczenie w dwóch odmianach.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych „nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych, zwane dalej »nieruchomościami«, i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku”.

Natomiast art. 1 ust. 2, stanowił, że „rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy posiadają nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu, stają się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły warunki określone w ust. 1. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez lat dziesięć”.

W jednym i drugim przypadku podstawowym warunkiem jest samoistne posiadanie. Ustawa z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych nie określa pojęcia posiadacza samoistnego lub posiadacza zależnego. Posiadanie samoistne ma więc w rozumieniu tej ustawy taki zakres pojęciowy jak wynika z art. 336 i 337 k.c. (postan. SN 24.01.2008 r., sygn. I CSK 327/07). Niezbędne jest posiadanie samoistne na dzień 4 listopada 1971 r., a w przypadku uwłaszczenia na podst. art. 1 ust 2 ustawy uwłaszczeniowej, także odpowiednio 5 lub 10 lat wcześniej.

W obu odmianach można nabyć własność takich nieruchomości, które na dzień wejścia w życie ustawy, a więc dzień 4 listopada 1971 wchodziły w skład gospodarstw rolnych. Mogą być to grunty rolne niezależnie od rodzaju użytku jaki i np. grunty leśne. Nabycie własności nieruchomości następuje bez względu na normy obszarowe, obowiązujące przy podziale gospodarstw rolnych, oraz bez względu na ograniczenia dotyczące podziału nieruchomości na terenie miast i osiedli. Warunkiem jest jednak, by nabywana nieruchomość stanowiła lub mogła stanowić z innymi nieruchomościami rolnymi samoistnego posiadacza zorganizowaną całość gospodarczą w postaci gospodarstwa rolnego na dzień wejścia w życie ustawy (postan. SN z dnia 24.09.2008r., sygn. II CSK 119/08 ).

Co ważne, nie każdy samoistny posiadacz nieruchomości rolnej może ubiegać się o stwierdzenie nabycia własności, a tylko ten, który charakteryzuje się przymiotem "rolnika". „Rolnikiem w rozumieniu ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych jest osoba, która w dniu 4 listopada 1971 r. legitymowała się kwalifikacjami rolniczymi o charakterze praktycznym bądź teoretycznym, względnie osobiście lub przy pomocy członków rodziny (pozostających z nią we wspólności domowej) prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne, z tym nawet zastrzeżeniem, że praca w tym gospodarstwie nie musiała stanowić dla niej stałego zatrudnienia i wyłącznego źródła utrzymania” (postan. SN z dnia 29. 05.2008, sygn. II CSK 72/08). Uwłaszczeniu nie staje na przeszkodzie śmierć rolnika, która nastąpiła po dniu wejścia w życie ustawy, a przed wydaniem aktu własności. Rolnik może wówczas w testamencie rozporządzać nabytym gospodarstwem rolnym, a w chwili jego śmierci spadkobiercy staną się właścicielami tego gospodarstwa (postan. Sądu Wojewódzkiego w Koninie z dnia 07.07.1976 r., I Cz 273/76).

Art. 1 ust 1 ustawy przewiduje, że oprócz powyższych warunków niezbędne jest jeszcze objęcie tego posiadania w odpowiedni sposób, mianowicie na podstawie zawartej bez przewidzianej formy umowy przenoszącej własność. W tym miejscu wskazać należy, że Kodeks cywilny przewiduje formę aktu notarialnego dla czynności prawnych przenoszących własność nieruchomości. Umowy dotyczące nieruchomości, zawarte bez zachowania wymaganej formy, są nieważne (art. 73 § 2 k.c.). Zwłaszcza w warunkach wiejskich nieruchomości bardzo często przekazywane były na podstawie ustnych lub pisemnych umów, bez zachowania wymaganej prawem formy. Jeżeli więc strony takich umów chciały osiągnąć zamierzony cel, musiały dokonać ponownie ważnej czynności prawnej. Tymczasem w ustawie z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, wyraźnie przewidziano odstępstwo od tej restrykcyjnej zasady. Przewiedziono bowiem, że określone w nieważnej umowie nieruchomości stają się własnością rolników z mocy samego prawa z chwilą wejścia w życie tej ustawy, choć jednocześnie nie wskazano, że określone umowy „stają się ważne”. Jak stwierdził Sąd Najwyższy: „Ustawodawca, nie przyjmując koncepcji konwalidacji nieformalnie zawartych umów, nadał tylko walor prawny niektórym wynikającym z nich skutkom w zakresie stanu faktycznego. Można uznać, że ustawa o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych była aktem konwalescencji stanów faktycznych jurydycznie obojętnych lub prawnie niedoniosłych przez "nadanie im" mocy prawnej, a więc przez swoistą - dokonującą się w dniu 4 listopada 1971 r. - konwersję posiadania samoistnego wywodzonego z określonych, reglamentowanych źródeł (nieformalnych umów) w prawo własności” (postan. SN z dnia 04.06..2004 r. , sygn III CK 93/03).

Natomiast w przypadku braku podstawy objęcia posiadania w drodze umowy, chociażby nieważnej, zastosowanie znajduje art. 1 ust 2 ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Zasadniczą przesłanką warunkującą uwłaszczenie jest tutaj długotrwałość samoistnego posiadania. Nabycie własności zgodnie z tym przepisem następuje po spełnieniu warunku nieprzerwanego samoistnego posiadania przez co najmniej 5 lat przed dniem 4 listopada 1971 r. w przypadku dobrej i przynajmniej 10 lat przed dniem 4 listopada 1971 r. w przypadku złej wiary. Sąd Najwyższy stwierdził także, że: „posiadanie nie traci cech samoistności wskutek tego, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak jakby był właścicielem. Świadomość posiadacza co do przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje bowiem o jego samoistnym czy zależnym charakterze, ma natomiast znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary” (postan. SN 24.01.2008 r., sygn. I CSK 327/07).

Obecnie rozpoznawanie spraw o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych odbywa się w drodze postępowania nieprocesowego, na wniosek osoby zainteresowanej. We wniosku należy wskazać dane personalne i adresy uczestników postępowania tj. osób zainteresowanych wynikiem postępowania, w szczególności poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobierców. Do wniosku należy dołączyć także aktualny odpis z księgi wieczystej, a jeżeli nieruchomość jej nie posiada stosowne zaświadczenie, aktualny wypis z ewidencji gruntów oraz kopię mapy ewidencyjnej obie zaopatrzone w klauzulę, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. W zależności od praktyki danego sądu niektóre z nich wymagają przedłożenia zaświadczenia z urzędu gminy, że nieruchomość nie była przedmiotem postępowania uwłaszczeniowego w postępowaniu administracyjnym. Pozostałe sądy występują do gmin z własnej inicjatywy. Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 11.09.1986 r., sygn. III CZP 65/86, "nie jest dopuszczalna droga sądowa dla rozpoznania złożonego po 05.04.1982 r. wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego, jeżeli przed wejściem w życie ustawy z 26.03.1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych właściwy organ administracji państwowej odmówił takiemu żądaniu tej samej osoby decyzją ostateczną." Koniecznym jest również wskazanie rzecz jasna dowodów (np. świadków) na okoliczność samoistnego posiadania nieruchomości.

Sądem właściwym jest sąd rejonowy według miejsca położenia nieruchomości. Sądowe postępowanie uwłaszczeniowe jest wolne od opłat. Sąd po przeprowadzeniu rozprawy wydaje postanowienie stwierdzające nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego. Prawomocne postanowienie sądu stanowi podstawę do ujawnienia stanu własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Jeśli sąd nie dopatrzy się przesłanek do stwierdzenia nabycia własności na podstawie art. 1 ustawy uwłaszczeniowej pozostaje zasiedzenie. Należy jednak pamiętać, że każde z tych postępowań jest postępowaniem odrębnym. Sąd nie może na skutek wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze uwłaszczenia stwierdzić z urzędu nabycia własności przez zasiedzenie, i odwrotnie. Dopuszcza się jednak możliwość zmiany żądania przez wnioskodawcę z własnej inicjatywy lub na skutek stosownego pouczenia go przez sąd (w trybie art. 5 k.p.c.) Nie jest też wyłączona możliwość zgłoszenia przez wnioskodawcę żądania alternatywnego tj. albo stwierdzenia nabycia własności wskutek uwłaszczenia, albo też - stosownie do okoliczności - wskutek zasiedzenia (zob. B. Jeżyńska, Tytuły prawne uwłaszczenia nieruchomości rolnych [w] Studia Iuridica Agraria 2002/3/301-319). Trzeba też jednak pamiętać, że o ile postępowanie uwłaszczeniowe jest co do zasady wolne od opłat, od wniosku o zasiedzenie uiszcza się opłatę stałą w wysokości 2 000,00 zł.

Piotr Bryndal